銀主盤按揭攻略:銀主盤意思、購買流程及注意事項

想入手銀主盤但擔心有隱藏陷阱?銀主盤申請按揭會否更難?購買銀主盤有什麼缺點?立即閱讀以下相關資訊,了解更多購買銀主盤前的注意事項吧!

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銀主盤意思

銀主盤的意思是當某一物業的業主無法償還銀行按揭貸款,遭到銀行向法庭申請收回該項物業,再於物業市場上出售,以尋找新供款人及收回資金的樓盤。


在這種情況下,銀行作為按揭資金的貸款方,又擁有該物業資產的出售權,便被稱為「銀主」,而這些物業就被稱為「銀主盤」。如果是被財務公司收回的樓盤,偶爾又會俗稱為「財仔盤」,但性質上同樣屬於「銀主盤」。

常見銀主盤成因: 為什麼物業會變成銀主盤?

銀主盤的成因歸根究底只有一個:物業持有人無法再供款,斷供後由銀行/財務公司收樓。



不論業主只在銀行承造一次按揭、向財務公司承造兩次或多次按揭,一旦業主無法償還相關按揭貸款,而無法與借貸方達成調整還款期等相關協定,銀行或財務公司即會收樓,以「銀主盤」將單位再行推出市場,售出物業以抵債。



坊間一般會說,當經濟下行,負資產增加便會銀主盤數目便會增加。不過負資產只是單位的估值狀況,與是否斷供沒有直接關係。造成銀主盤的原因說到底是斷供,當社會上的業主供款能力普遍下降,就會有較多銀主盤,甚至是半新樓銀主盤出現。



銀主盤購買流程

現時購買銀主盤主要有兩種方式、一:透過代理,向銀行入標;二:在物業拍賣會上公開拍賣。



目前各大代理行與銀行均有合作關係,銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行,代理行再去聯絡潛在買家。銀主盤屬於二手物業,沒有劃一定價,有興趣的買家可以按照既有程序,入標提出意向價,購買銀主盤。



另一種方式,則是前往坊間的各大物業拍賣行。銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行,作公開拍賣,由參與拍賣會的公眾自行出價競投。要注意,經拍賣行購入銀主盤,同樣要繳付拍賣代理費及佣金。



銀主盤可以申請按揭嗎?

銀主盤申請按揭的方式與一般二手物業無異,銀行絕不會因為物業曾經「被斷供」,就對下一手業主較手緊,只會純粹從新業主的首期資金、選擇的按揭計劃、以及供款能力去批出按揭。如果單位並非有特殊狀況,例如遺失樓契、僭建等等,並不會較一般二手物業難承造按揭。


不過要注意的是,銀主盤成交期較短,一般而言只有45天,所以最好要準備妥當個人入息資料文件,如果要申請按揭保險,就需要額外更多時間。

購買銀主盤注意事項

  • 1. 物業內部裝修

    購買銀主盤與購買一般二手物業與無異,最最需要留意的,反而是在購買物業前,必須要安排「睇樓」,視察單位內的狀況。


    因為一般物業好端端不會成為銀主盤,絕大多數原因出於業主的債務或資金問題,被銀主強行收樓,所以與單位可說是「不歡而散」,原業主絕對不會整理及修繕銀主盤內部狀況,而當銀行完成所有法律及文件程序,再覓到新買家,期間可能已相隔一段長時間,銀行亦不會負擔任何修理及保養程序。


    因此不少銀主盤的內部總會較為破舊,甚至因為日久失修,造成天花牆身剝落、傢俱破敗等問題。新買家在出價之前,必須先到現場視察,再考慮裝修費及維修費問題。

  • 2. 物業有否改裝或僭建等違法問題

    同理,如果物業本身有任何改裝、僭建或是結構上的違法問題,銀行亦會在合約中設有不負責的條款。新買家最好先由相熟的代理、驗樓師傅或是律師,認真了解單位的狀況,再去決定是否購入該單位。

銀主盤按揭常見問題

銀主盤可以申請按揭嗎?

可以。購買銀主盤可以按照一般物業按揭程序,向銀行承造物業按揭,惟須注意成交較短,需備妥文件。

購買銀主盤注意事項

購買銀主盤須注意事項單位內部狀況,衡量是否需要額外的裝修費,亦須要留意樓宇的樓契、甚至是僭建或是改裝狀況,銀行絕對不會承擔相關的處理或法律狀況。 購買銀主盤最好找出相熟的經紀及物業律師,認真判斷單位各方面的狀況,再決定是否購入。

一般物業為什麼會變成銀主盤?

一般物業的業主如果遇有經濟及資金問題,無法償還銀行或是財務公司的按揭貸款,造起「斷供」問題,銀行或財務公司收回物業,令單位變成「銀主盤」。

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