轉按比較2021: 一覽轉按套現成數, 最優惠利率及轉按回贈

經MoneySmart申請轉按可賺取高達1.7%現金回贈

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轉按意思

轉按(refinance)即將物業由A銀行的按揭計劃,移至B銀行的按揭計劃。在條款限制下,業主可獲得新利率(例如較低利率)及新的貸款額,亦大多可獲銀行發放回贈。任何物業,包括一手物業、二手物業、居屋及村屋,只要符合物業類型的相關條件,以及銀行的相關規定,就可進行轉按。客戶一般都可以選用最優惠利率按揭計劃(P按)、或同業拆息按揭計劃(H按)進行轉按。

如單位已入手超過2年,轉按時可以憑當時估價去計算按揭成數。如果估價為HK$6,000,000以下,便可以做8成按揭並套現。

雖然政府於2019年施政報告中公佈,首置人士買樓承造高成數按揭,可以免壓力測試,但如果是轉按,不論按揭成數,都需要通過壓力測試

轉按主要分兩大類:

將原有未供完的貸款部分,轉移至其他銀行。
將物業按揭轉移至其他銀行,並增加貸款額。

轉按回贈比較

銀行及轉按計劃最優惠利率計劃 (P 按)香港銀行同業拆息按揭計劃(H按)現金回贈
BOC 中銀P(5.0%)-2.5%H+1.5%高達0.8%
HSBC 滙豐銀行P(5.0%)-2.5%H+1.5%高達0.8%
BEA 東亞銀行P(5.25%)-2.75%H+1.4%高達1%
比較更多轉按利率及回贈

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轉按有什麼好處?

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轉按好處

轉按套現

趁物業樓價升值,可透過轉按套現增長資金流,捕捉市場機遇或套現週轉(如套現給子女到外國讀書、清還債務等。)

節省利息

享受更低利率按揭計劃

賺取銀行現金回贈

除透過轉按減低現時按揭計劃利息,你亦可賺取額外回贈

擺脫發展商二按

如樓價有增長,業主可以憑新的估價轉按至新的銀行,可清還借貸之餘,更可擺脫發展商二按。

取得Mortgage Link 戶口

取得Mortgage Link 戶口,以抵銷部分利息支出

轉按中招風險-必睇轉按須知

趁物業樓價升值,轉按有助業主輕鬆套現並賺取現金回贈。不過,申請轉按時,有不少需要注意的細節。要避免轉按中招,業主要全盤考慮各項利率、現金回贈、手續費以及罰息期等,亦要考慮加息的情況,再決定是否要轉按。 MoneySmart為你歸納3大轉按中招風險,申請轉按前必睇,助你避開轉按陷阱!

轉按「罰息期」內必須繳付罰款

探及轉按須知,可謂必須提及罰息期。銀行在新造按揭或轉按的按揭條款中均設有罰息期,一般為2至3年。罰息期是為了保障銀行,不會因為業主不斷轉按,而損失銀行為借貸人提供的回贈優惠。如業主在「罰息期」轉按,便需要繳交罰款,具體罰則視乎個別銀行條款而定。因此,轉按前,業主必須要細閱按揭通知書(Facility Letter),確保在罰息期完結後,才完成轉按程序,避免要支付罰款,得不償失。

跌市轉按或估價不足

金管局規定,如按揭成數超過6成,就必須購買按揭保險。如遇升市,使用按保的業主或想解除按揭保險(「甩按保」),取回部份保費退款。業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下,但遇上跌市或估價不足,此計劃就無法進行。

如遇上加息 得不償失

轉按必須要考慮利率的變化,特別是原先使用H按的用家。

H按的用家必須要考慮基本實際利率(「H+_%」) 和封頂利率 (「P-_%」) 兩項利率指標。如遇上加息,轉按就會得不償失。MoneySmart為你分析兩種情況,令你更易理解如何避開陷阱!


加息情況一:如處於低息環境,HIBOR低水,利率不會觸及封頂位。

轉按即由A銀行的一套按揭計劃,轉至B銀行的另一種套按揭計劃,一般業主為賺取現回贈,即使轉按的計劃無升跌,照樣可以做到「平手轉按」。


加息 情況二:如遇上加息 得不償失

不過,如果B銀行的新一套按揭計劃細節有變,或遇上加息,那麼日後,仍有機會支付較貴的利息。例如新計劃以P按計算的H按封頂位較原有計劃高,如按息急升,或遇上香港銀行加息,就會有機會要支付更多錢供數。 另外,如轉按時現金回贈較低,即使配合mortgage link對沖,亦可能得不償失,因此必須留意的一環。

立即比較轉按利率及回贈!

轉按入門

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各類物業轉按資訊

居屋轉按 - 未補地價居屋轉按

未補地價居屋都可以利用轉按,獲得更優惠利息以及賺取回贈,但就不可申請加按或延長還款期,而轉按亦只能轉按現有貸款額,不可轉按套現。息口方面,未補地價居屋只可與買入時一樣,選擇P按。 另外,未補地價居屋申請轉按時,必須先向房署申請。獲批後才可進行轉按。一般情況下,只要不涉及加按,房署都會批准轉按申請。 以1%回贈計算,如單位貸款餘額為HK$2,000,000,轉按便可賺取HK$20,000回贈,即使扣除律師費以及房署申請費,仍然有錢落袋。如業主每過罰息期就申請轉按,可以是一個獲取現金的方法。不過,亦要留意本文上述提到的轉按雷區。

擺脫發展商二按

新樓買家上車時如資金不足,或會透過發展商「第二按揭」入市,但息口往往十分高昂。發展商二按一般首兩至三年均屬於低息蜜月期,但其後利息甚至可以超出銀行息口一倍,比銀行按揭的負擔更重,因此大部分業主均希望在低息蜜月期完結前,成功轉按至銀行,擺脫發展商二按,避開高昂的利息支出。 政府於2019年施政報告中公佈新例,HK$10,000,000 以下物業最高可借八成至九成, 轉按雖然不能套現,只能轉走貸款餘額。 對於希望擺脫發展商二按的業主們, 是一大喜訊。於新例公怖前買入的單位,買家可以考慮轉按至銀行,一方面可以清還部分借貸,亦可以擺脫發展商二按,慳得更多!

村屋轉按

想申請居屋轉按的話,則需留意由於村屋質素參差不齊、而且銀行在估價上往往出現估價不足的情況,業主可能因此失預算。村屋轉按與私樓一樣,均有H按 、 P按或定息按揭供款,可供借貸人選擇。

公屋轉按

公屋也可轉按,但貸款額最多只能借現有貸款額,不能加按套現、年期亦不能延長。如果公屋業主只想「平手轉按」,將原有未供完的貸款部分,轉移至其他銀行,房署一般都會批,因為平手轉按不會增加業主的供款壓力。

轉按成數上限一覽

物業價格轉按成數上限
600萬或以下上限8成
600萬至834萬上限6成,最多500萬
834萬至1000萬上限500萬
1000萬以上上限5成

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什麼是Mortgage Link(按揭儲蓄掛鈎)戶口?

Mortgage link 戶口意思是與按揭存款掛鈎的戶口。部分承造按揭/轉按的銀行會提供一個高息存款戶口給貸款人,貸款人在戶口內的存款,可享與按揭利息相同的利息,有助業主賺取利息,抵銷部分供樓利息的支出,同時保持流動現金,是現時銀行常見轉按吸客的優惠。

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轉按手續

申請轉按的手續相對新按簡單,業主最早可於按揭罰息期完結前3個月開始申請的程序。MoneySmart建議申請人可以先待成功轉按申請獲批後,再到分行辦理手續。最後,再委託律師辦理轉按手續。

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如何申請轉按?

1. 壓力測試

當借貸人申請按揭,銀行作審批時,銀行會為申請人進行「壓力測試」,以了解申請人是否有足夠能力償還貸款。壓力測試會先假設按揭利率為現行利率再加 3%,再計算出「供款與入息比率」。 如果是新按,經按保承做高成數按揭,可以免壓力測試。但申請轉按則必須通過壓力測試。如你在申請按揭時,沒有其他按揭物業在身,「供款與入息比率」(DTI)需為60%。如有,「供款與入息比率」需為45%。

2. 經MoneySmart申請轉按所需文件

申請按揭所需文件:

  1. 香港身分證副本
  2. 住址證明(如水電煤費)
  3. 最近3個月糧單
  4. 最近3個月銀行月結單(顯示入息和供款紀錄)
  5. 最近一年稅單
  6. 最近3個月按揭還款通知書(轉按)/臨時買賣合約(新按揭)
  7. 其他貸款最近3個月供款記錄(如汽車貸款、私人貸款)

經MoneySmart比較及申請轉按有什麼好處?

一站式比較及申請轉按

申請轉按想獲得最優惠利率的話,需要花時間做大量資料收集,再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。如果你工作繁忙, MoneySmart平台就可助你以短時間內取得轉按資料,比較各大銀行的優惠。

更快獲得批核結果

MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品,更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性,你亦可享MoneySmart提供的現金回贈。

絕無隱藏收費

MoneySmart不會向申請人收費,用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。

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MoneySmart額外現金回贈優惠獎賞

條款及細則


  1. 優惠推廣日期為2021年4月1日至2021年6月30日 (包括首尾兩日)。
  2. 按揭申請必須於2021年4月1日至2021年6月30日 (包括首尾兩日) 內完成提交,並於2021年9月30日或之前成功提取按揭貸款。
  3. 於優惠期內成功提交按揭申請,並在指定日期或之前成功提取指定按揭金額,即可獲得總按揭額0.1%至0.23%額外現金回贈(視乎銀行而定)。例如$400萬按揭按揭額可以獲得額外港幣$4,000至$9,200不等的額外現金回贈。經核實後,MoneySmart HK額外現金回贈將會直接存入你提供的銀行戶口。
  4. MoneySmart HK額外現金回贈金額沒有上限。
  5. 如有任何爭議,MoneySmart HK保留最終決定權。
  6. 如有任何查詢,請電郵至MoneySmart 或 Whatsapp +852 9665 5218 。
  7. 客戶明白及接納所有額外現金回贈由MoneySmart HK提供。銀行毋須對該額外現金回贈負上任何責任。

MoneySmart 推薦客戶額外獎賞

條款及細則


  1. MoneySmart HK 推薦客戶額外獎賞優惠推廣日期為2021年4月1日至2021年6月30日 (包括首尾兩日)。
  2. 被推薦人的按揭申請必須於2021年4月1日至2021年6月30日 (包括首尾兩日) 內完成提交,並於2021年9月30日或之前成功提取按揭貸款。
  3. 現有按揭客戶於優惠期內成功推薦新客戶經MoneySmart HK提交按揭申請,並在指定日期或之前成功提取指定按揭金額,推薦人即可獲得每 $1萬按揭額$1港幣的推薦額外獎賞。例如被推薦人經MoneySmart HK申請並提取345萬的按揭額,推薦人即可獲得$345港幣的推薦額外獎賞。
  4. 現有按揭客戶指之前曾透過MoneySmart HK成功申請及提取按揭貸款的客戶;新客戶指之前未曾透過MoneySmart HK成功申請及提取按揭貸款的客戶。 
  5. 經核實後,推薦客戶額外獎賞會在被推薦人按揭貸款提取日後1個月後直接存入你提供的銀行戶口。
  6. MoneySmart HK額外現金回贈金額沒有上限。
  7. 如有任何爭議,MoneySmart HK保留最終決定權。
  8. 如有任何查詢,請電郵至MoneySmart 或 Whatsapp +852 9665 5218 。
  9. 客戶明白及接納所有額外現金回贈由MoneySmart HK提供。銀行毋須對該額外現金回贈負上任何責任。

轉按常見問題

轉按成數如何計算?

轉按按銀行估價計算成數。轉按成數按物業價格而定。

轉按需要壓力測試嗎?

轉按需要壓力測試。如你申請轉按時沒有其他物業,DTI「供款與入息比率」需達6成,如有則需達45%。

申請轉按需不需要通知原有銀行?

業主申請轉按時不必通知原先承造按揭的銀行,到轉按成功審批並簽署貸款確認信後,你所委託的律師樓會與原先承造按揭的銀行安排相關的轉按程序。如你的轉按申請不成功,亦不會對舊有的按揭有所影響。

什麼是按揭保險?

銀行承造私人住宅按揭,最高只可借6成。如想借更多,就必須要經按揭保險,並支付按揭保險費。

如何透過轉按取回按保保費退款?

按揭保險公司列明如業主在兩年內 「甩按保」,可退回25%保費;三年內「甩」,便可退回15%。如樓市大升,在三年內經按保上會的業主,可將按揭成數轉按至6成,可成功甩按保,並退回15%按揭保險費。

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