比較按揭利率及現金回贈

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按揭轉按

樓宇按揭是什麼意思?

樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權,可幫助借貸人置業。借貸人的物業會成為借貸機構的抵押品。所以,如借貸人未能如期清還貸款,借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利,甚至收回物業。


借貸人每月清還按揭貸款,當中包括每月還款額、利息和其他費用。借貸人所選擇的按揭利息計算種類,對將來的還款額有莫大影響。按揭利率分為兩種:P按(Prime Rate)及H按(Hibor Rate)。P按以最優惠利率計算出還款利率,而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準,再加上某個百分比計算出來。H按亦設「封頂位」息率。因此,如果HIBOR較低,選用H按,會較P按優惠。相反,P按及H按的按揭利息就會較接近。 


按揭申請人應比較不同的按揭貸款產品,再因應自己的財務狀況,選擇出最適合的按揭貸款計劃。借貸人可以利用MoneySmart免費銀行估價及申請按揭服務,一次過比較市面上不同的按揭貸款計劃,並同時向多間銀行申請按揭,更可於最快9個工作天內知道審批結果,更可享高達1%額外回贈,令你慳得更多!

按揭利率比較

銀行及按揭計劃最優惠利率(P按)H按計劃按揭利率現金回贈
Citibank花旗銀行P(5.25%) - 2.75% = 2.5%H+1.3%1.2%
渣打銀行P(5.25%) - 2.75% = 2.5%H+1.3%1%
恒生銀行P(5%) - 2.5% = 2.5%H+1.3%1%
比較更多按揭計劃

馬上比較各大銀行按揭計劃

各樓宇類型按揭資訊及成數

  • 居屋按揭

    居屋申請分兩類:綠表申請和白表申請。兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。綠表申請人士最高可申請九成半按揭,而白表申請人士最高只可申請九成按揭。由於居屋有房委會作擔保,因此不論綠表申請人士或白表申請人士,即使申請高成數按揭,亦無須購買按揭保險。

    雖然理論上居屋按揭申請人,最高可申請九成半按揭,但銀行最終所批出的按揭受樓齡(75減)所限,因此已過擔保期的二手未補地價居屋,最多只可借6成,因此買家要準備更多的首期。至於已補地價的居屋,就可於自由市場買賣,其按揭成數與私樓一樣,如需承造高成數按揭,就必須購買按保。

    另外,居屋按揭亦只可選擇P按。計劃購買居屋的你於比較按揭計劃時須額外留意。

  • 二手樓按揭

    一般而言,銀行承按二手樓的態度會較新樓保守。如二手樓樓齡太大,按75減原則,銀行亦不會承按太長年期的按揭。不過,政府於2019年施政報告中公佈,將首置人士承造9成按揭的條件放寬,首置人士可透過按保做高成數按揭,大大提升了二手樓的可買性。

    至於二手樓按揭利率方面,二手樓是根據市場利率計算,現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%,較一手樓發展商提供的貸款利率低。不過,買家要留意,按保的保費為貸款額的1.32%至5%,視乎貸款年期而定。

  • 村屋按揭

    雖然村屋樓價較私樓便宜,但村屋大都由個別業主自行興建,因此質素參差不齊。而且由於村屋量有限,因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。村屋按揭一般只可承造最多50%至60%。你亦可以透過按保,為樓價HK$8,000,000以下村屋申請最高八成半按揭,而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。村屋按揭計劃與私樓一樣,均有H按 、 P按或定息按揭供款,可供借貸人選擇。

    準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。不過,後者過程複雜,準買家其實可以使用MoneySmart 比較平台的服務,最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批核結果。

  • 樓花按揭

    樓花按揭成數是否可承造9成,與樓花屬建期或即供有關。目前,只有建期樓花(待樓宇落成後,才開始供款的樓花)可申請達9成按揭,而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。發展商會為即供樓花提供「即供」優惠,如達價單價錢20%優惠,以吸引買家,不過由於買家於購買樓盤前,未能親眼看到單位,始終需要承擔一定風險。

  • 唐樓按揭

    唐樓的入場費較私樓低,約二百多萬就可以上車,而且唐樓亦同樣受惠於新按揭保險。不過,申請唐樓按揭一般比較複雜,由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。一般而言,唐樓樓齡有40、50年,所以難以借足30年。

    雖然唐樓可承造最高9成按揭,但銀行一般只會批6成按揭。如所入手的唐樓樓齡屬50年以下,而且位於市區,就有機會獲批較高的按揭成數。相反,如唐樓質素欠佳,獲批的按揭條件就未必會理想。

    另外,銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓,因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況,以免按揭申請被拒。

  • 公屋按揭

    透過「租者置其屋」計劃購買公屋單位人士,首次向銀行申請公屋單位按揭時,可獲房委會作擔保,可申請95%,甚至100%的按揭,而還款期最長為25年,並豁免壓力測試,而且利息與私樓無異,可以H按或P按還款。

    轉售方面,公屋會有一定限制。如於五年內轉售公屋單位,限制較大。如於首次售出日起計五年之後才轉售,業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。

  • 工廈單位按揭

    工廈按揭不屬於住宅項目,因此銀行對工廈的估價傾向保守,而且按目前的規定,所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保,最高按揭成數會再扣減一成。不過,目前適用於住宅的額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),均不適用於工廈。只有非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)才適用於工廈,稅率最高為8.5%。

    年期方面,工廈按揭的最長年期為20年,不過,如申請人的人齡太大或樓齡太高,就難以做足20年按揭年期。

  • 車位按揭

    車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期,均有別於住宅物業按揭。如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身,按揭成數最多為五成。如有,車位最高按揭成數會再扣減一成。其還款年期最長達15年。

    按揭息口方面,目前新造車位一般介乎P-2.65%至P-2.7%(P=5.25%)。供款與入息比率上限為40%,在壓力測試下的上限為50%。如申請人一併購買物業和車位,可向銀行申請一筆貸款,以住宅物業形式申請按揭,車位按揭年期與私人樓宇相近,最長可承造30年。

  • 銀主盤按揭

    市面上偶爾可見銀主盤物業出售。銀主盤繁指原業主因欠債問題,無法償還按揭款項,導致物業被銀行收回。

    新買家若想購買銀主盤,申請按揭步驟與一般住宅按揭無異。但如果銀主盤有僭建、遺失樓契、業權不清等問題,就會對日後承造按揭有影響,所以買家申請銀主盤按揭前可以多做資料搜集,例如到土地註冊處,或要求代理行或拍賣行做查冊,了解物業的歷史和確定賣家是否為業主。如有不明白,可要求地產代理解釋。如有懷疑,建議另外購買其他物業。

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按揭申請人類型

  • 首置人士

    首置人士即未持有任何物業人士,亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。於2019年新按揭制度實施後,首置人士可以經由額外的按揭保險費,豁免壓力測試,只需提供款入息證明,證明每個按揭供款,不佔月入的一半,即50%。首次置業若購買800萬以下物業,按揭成數可達9成。

  • 非首置人士

    至於非首置人士,亦即已有物業在身(不論自用或收租),計劃買第二層物業的人士,則仍須遵從舊有的按揭制度,即必須接受金管局的「加三厘」按揭壓力測試,亦即在基本供款入息比例之上,提高10%的門檻,但要以加三厘的「假定利率」計算,而在此情況下,供款不可佔多於月入的60%。

    同樣地,第 二 次 置業人士沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件,現時只能承造最高8成按揭,並需要接受壓力測試。

  • 樓換樓人士

    至於對於樓換樓人士而言,2019年新制度按揭與舊有情況差別不大,同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候,舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中,去定義到底申請是否屬「持有物業」。

    樓換樓人士如果在賣樓簽訂臨約後,環聯信貸紀錄仍然顯示申請人名義上正負擔按揭,則會被視為非首置人士,而如果是舊物業按揭已轉移至新買家,則可以透過「首置人士」身份,申請2019年後實施較寬鬆的按揭制度。

  • 公務員

    香港公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼,視乎公務員的總薪級表而按比率發放,合符資格的公務員最多能獲得120個月,即10年的供樓津貼。

    由於現時新制的供樓津貼發放方式非實報實銷,因此可以計入入息之中,變相提高了每月收入水平。公務員在申請按揭並計算供款入息比例/壓力測試之際,將可以提高門檻,增加潛在的按揭成數。

  • 自僱人士/無固定收入人士

    自僱人士/無固定收入者如果申請按揭,其身份主要仍然由「首置/非首置」人士劃分。不過,如果其職業明顯沒有穩定收入,對於銀行而言的風險系數會較高,因此審批按揭亦會較為緊張,例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。

    另外,銀行亦可能會要求自僱人士/無固定收入者提供較長時間的現金收入證明,以及進行較嚴格的壓力測試,以證明有確實的按揭還款能力。

按揭息率、印花稅及律師費

  • 按揭利息

    如上文提及,香港按揭利率主要分為P按及H按兩類。按揭利率可謂比較按揭計劃時最重要的一項因素。 P按是來自銀行最傳統的「最優惠利率」,即是「Prime Rate」,屬於活期利率的一種。就概念上而言,最優惠利率是銀行出借資金而能有基本利潤的利率,而P按即是以此為準的利率。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」(Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR),本質上是銀行與銀行之間的借貸利率,銀行只是「借用」了這個內部利率,去計算按揭利率。H按計劃的息率,會於基本實際利率以及鎖息上限之間的區間浮動。假設H按為H+1.1%,一個月HIBOR為0.5,鎖息為P-2.5%,最優惠利率為5%。那該按揭計劃的息率區間,就是1.6%~2.5%。 根據過往香港的銀行利率紀錄,H按確實的比P按較為優勝,供款負擔普遍較輕。絕大多數情況之下,H按的利率較低,即使在短時間內上升,仍會快速回落,幾乎不會觸及P按的水平。

按揭息率、印花稅及律師費按揭息率、印花稅及律師費

  • 印花稅

    香港購買物業必須繳付印花稅,即使是首置人士,也必須按物業價錢,繳代相對比例的從價印花稅,例如購買五百萬的物業,就要繳付3%印花稅,即15萬。 如果是非首次置業人士的話,則需支付15%的從價印花稅(AVD)。若物業在3年內轉手,則需要繳交額外印花稅 (SSD),再如果是非香港本地買家,則須付買家印花稅(BSD)。

  • 按揭律師費

    樓宇買賣涉及不少複雜的文書工作,包括樓契及按揭契等,必須要由專業律師代為處理,按揭律師費用由數千起跳,視乎成交形式而定。一般一二手樓按揭律師費多屬可負擔範圍,但如果物業如村屋式半契樓等等,涉及到地權、業權等問題,律師有可能加收處理費用至數萬元壓力測試不等。

如何申請按揭?

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按揭成數計算

按揭成數即所申請的貸款額與樓價的比例(按揭成數=貸款額/樓價總額),銀行最高可提供9成按揭。例如,按揭申請人所購入的單位為HK$8,000,000,所申請的按揭貸款額為HK$5,000,000,按揭成數為62.5%。按揭成數受多項因素影響,MoneySmart為你綜合以下6點,令你了解更多,助你爭取更高按揭成數!

  • 按揭申請人年齡


    本港主要銀行大都以75減人齡,去計算出最長可批出的按揭年期。例如,如借貸人是50歲,以75減的方程式計算(75-50),即25年,所以最長可批出的按揭年期為25年。不過,市面上亦有銀行可以用80減人齡,甚至以85減人齡,不過所批出的按揭條款就未必理想。

  • 樓齡


    銀行承造樓宇按揭,最長供款期為30年。本港主要銀行大都以75減樓齡,計算出最長可批出的按揭年期。如借貸人想購入的單位樓齡已達50年,按75減去實際樓齡方程式計算(75-50),最長可批出的按揭年期為25年。市面上亦有銀行可以用80減,不過所批出的按揭條款大都有限制。

  • 是否首置人士


    政府於2019年施政報告中公佈,大幅放寬首置人士承造9成按揭的條件,由原來的樓價上限HK$4,000,000放寬至HK$8,000,000,而承造8成按揭的樓價上限亦由以往HK$8,000,000放寬至HK$10,000,000。

  • 按揭申請人信貸評級


    借貸人在申請物業按揭貸款時,銀行會參考借貸人的信貸評分,以決定按揭成數。信貸評分如有欠理想,所批出的按揭條款亦未如理想。

  • 物業類別


    物業類別亦會影響按揭成數。例如,銀行對新界村屋的按揭審批會較審慎,即所批出的利率會較高、或還款期會較短。

  • 物業用途


    購入單位的用途亦會影響按揭成數。如自住用途的話,按揭成數最多90%,如物業用作投資用途的話,按揭成數最多50%。

如何申請高成數按揭?

香港樓價昂貴,不少人想置業但首期不多,,所以能否申請高成數按揭就成為大家非常重視的一環。。到底甚麼因素會影響獲批的按揭成數?MoneySmart一表為你拆解申請 9 成按揭和8成按揭的條件:

申請9成或8成按揭條件

9成按揭8成按揭
首置人士首置人士 (即申請按揭時並未持有任何本地的住宅物業)購入 HK$8,000,000以下的物業,最高可申請9 成按揭。
現樓 vs 樓花物業分「現樓」及「樓花」,如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭,物業必須為現樓,不過HK$6,000,000以下的物業,樓花或現樓亦可以接受。
固定受薪 vs 自僱申請 9 成按揭的借貸人必須為固定受薪僱員,而非以佣金或現金形式發放的僱員,而且收入亦須主要來自本地自僱人士以及非固定受薪人士,最高只可獲得 8 成按揭。
自住vs 出租如單位用作自住用途的話,按揭成數最多可達90%如物業不是用作自住,而是供直繫親屬居住,買家最高可借 8 成。(出租物業按揭最多只可造5成)
壓力測試申請 9 成按揭的供款入息比率必須為50%,即申請人的供款金額,不可佔月入超過50%。

立即聯絡按揭專員了解更多

按揭比較注意事項

  • 比較按揭時需一併考慮回贈

    按揭申請人在比較按揭計劃時,不應只比較利率,銀行所提供的現金回贈亦非常重要。高回贈同樣可以助你減少貸款成本!

  • 回贈超過1% 會直接扣減貸款額

    銀行回贈不一定以現金發放。按金管局規定,如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%,而貸款已達按揭成數上限,貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。

如何申請按揭?

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申請按揭程序

  • 壓力測試是什麼?

    過去香港政府為保持樓市穩定,而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制,會以「加三厘假定利率」,計算供款人的入息,確定其供款與入息比率不高於60%(即在假設情況下,申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓)。

    不過,在2019年度施政報告後,政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定,如申請人未能通過壓力測試,仍然可以透過支付較昂費的按揭保險,以通過按揭審查,承造按揭。如果是非首置人士,則依然需要通過加三厘壓力測試。

    延伸閱讀:壓力測試擔保人、計算方法及豁免條件相關資訊

  • 按揭保險

    按揭保險是什麼?
    現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」,並非全部由銀行支出貸款,樓價60%貨款以外的資金,均由按揭保險支付。如你申請9成按按,即6成來自銀行,而3成來自按揭保險。

    因此,申請按揭保險,必須要繳交的額外保險費。既有按揭保險的水平,則視乎按揭個案的成數及年期而定,由按揭總額約1%至約4%不等。按證公司提供的支付保費方法有三種,分別是:1)一次過繳交、2)逐年繳交,3)向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。

    在2019年新制按揭制度之下,首置人士能夠透過向按揭保險公司,在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費,提交額外的按揭保費,由此豁免壓力測試。 另外,因為條例規定,2019年新按揭成數規例只適用於現樓物業,如果是購買一手物業而有意選用即供付款,而物業價值高於600萬,則不能透過按保申請新制下的按揭成數,只能選擇放棄即供,或放棄新制按揭保險。

  • 銀行估價

    任何按揭申請個案,都必須先行經過銀行估價,由銀行決定物業的價值,再去承造按揭。

    現時各大主要銀行也有免費的公開估價服務,能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。因此有置業之前,必須頻密進行估價,包括直接致電各銀行估價部,獲得最新的物業估價,以免申請按揭時,有估價不足的問題。 按揭估價不足解決方法
    如果認真估價不足,較常見的做法是手執最佳的估價,詢問不同銀行的估價部。說到底銀行要做生意,如果估價只有差微差距,未至不願意調整。另外,亦有人會選擇借取私人貸款以填補差價。

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  • 最優惠按揭利率和現金回贈

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  • 特快按揭批核

    很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快,但其實前線分行職員一般只負責收文件而己,真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。 如申請有錯漏,分行同事不會主動通知你。即使你主動查詢,往往無法即時獲得回覆。相反,MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡,直接跟進申請人的估價或申請進度。申請按揭最快只需9個工作天! 另外,想向多間銀行獲取估價的話,你只需於網上填寫MoneySmart專屬統一申請表,便可同時向多間銀行提出申請,無需花時間填寫多份申請表。MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請,一直給予你所需支援,直至你成功提取按揭為止。

  • 無隱藏收費

    MoneySmart 絕無隱藏收費,客戶成功申請按揭的話MoneySmart只會向銀行收取服務費更會為用戶提供各種不同的優惠。立即經MoneySmart 比較按揭計劃!

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申請按揭及比較常見問題

一般而言,申請按揭的時間要多久?

申請銀行按揭需時1-2星期。如申請高成數按揭,需要按保獨立批核,所以需時會較長,需要多預1-2星期。 因此,樓宇按揭批核一般1個月內便會有結果。

經MoneySmart申請按揭有什麼好處?

MoneySmart按揭專員助你一次過比較眾多銀行按揭計劃及申請多間銀行按揭計劃。。相比自行向銀行申請按揭,MoneySmart按揭專員可直接聯絡銀行按揭部,所以按揭申請批核速度亦較快。MoneySmart更特設額外現金回贈,助你減低按揭成本!

如何獲批9成按揭?

按揭成數視乎物業類型及申請人而定,例如居屋白表申請人可獲9成按揭,首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。

什麼是按揭保險?

如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數,就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃,保費以貸款額計算,可一次過支付,或計算在貸款額內分期付款。但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。

現時按揭成數的上限是什麼?

香港政府及金管局的規定下,物業按揭上限由物業價值而定,由90%至50%不定。一手物業價值由發展商決定,二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申論不同按揭,或有機會需要按揭擔保人。

銀行會否提供按揭以外的優惠及服務?

現金回贈:銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈,根據香港金管局指引,超過1%的按揭回贈,需要於貸款額中扣減。 • 存款掛勾按揭戶口:部份H按用戶可經由銀行提供的「Mortgage Link」戶口,存入具一定限額的按揭貸款,經由與按揭利率相同的息口,對沖利息支出,或是應對加息後的增加供款。

信貸評級對申請物業按揭有什麼影響?

申請人在申請物業按揭貸款時,銀行會參考你的信貸評分來決定按揭貸款額。你可以透過下列方法提高信貸評分:
  1. 每月準時繳還貸款+ 繳清全部信用卡賬單
  2. 避免於短時間內申請多張信用卡
  3. 建立正面信貸評級
  4. 留意信貸使用度 切忌只依賴一張卡
  5. 定期核對信貸報告資料
  6. 借貸前先查閱信貸評級

申請按揭時作出自住聲明,但後來將單位放租,會有問題嗎?

業主要留意,若私下出租高成數物業,不單會被call loan (收回貸款),更要繳交相關利息及行政費用。如觸犯按保的虛假聲明條例,日後再申請亦會有困難,更有可能要負上刑責。因此,業主必需要先甩按保,並轉按至5成按揭,才可以將單位出租申請按揭。

為什麼申請按揭時銀行會驗樓?

申請按揭時,銀行或會要求驗樓,主要是確認物業沒有結構性改動。如被發現單位被改建成劏房或有僭建,銀行並不會批出按揭,即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。

聯名物業對申請按揭有什麼好處?

由於二人收入相加,會更容易過壓力測試。不過,二人會同時失去首置身份,無法再申請高成數按揭,影響日後買樓的決定。

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