按揭比較2021: 樓宇按揭及現金回贈

MoneySmart的按揭專員全程為你跟進銀行樓宇按揭申請,為你提供專業意見,爭取最高的銀行物業估價及最優惠的樓宇按揭利率和回贈, 分析和比較最切合你需要的按揭計劃。無論你有任何關於估價、按揭成數、按揭保險、壓力測試、年期等等的問題,我們均可為你解答。

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最新按揭利率比較

銀行P按利率(最優惠利率)H按利率現金回贈
Citibank花旗銀行P(5.25%)-2.75%H+1.3%1.2%
渣打銀行P(5.25%)-2.75%H+1.35%1%
恒生銀行P(5.0%)-2.5%H+1.3%1%
BOC 中國銀行P(5.0%)-2.5%H+1.3%1%
BEA 東亞銀行P(5.25%)-2.75%H+1.3%1.5%
工商銀行P(5.25%)-2.75%H+1.3%0.8%
富邦銀行P(5.38%)-2.75%H+1.3%1.5%
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樓宇按揭是什麼意思?

樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權,可幫助借貸人置業。借貸人的物業會成為借貸機構的抵押品。所以,如借貸人未能如期清還貸款,借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利,甚至收回物業。


借貸人每月清還按揭貸款,當中包括每月還款額、利息和其他費用。借貸人所選擇的按揭利息計算種類,對將來的還款額有莫大影響。按揭利率分為兩種:P按(Prime Rate)及H按(Hibor Rate)。P按以最優惠利率計算出還款利率,而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準,再加上某個百分比計算出來。H按亦設「封頂位」息率。因此,如果HIBOR較低,選用H按,會較P按優惠。相反,P按及H按的按揭利息就會較接近。 


按揭申請人應比較不同的按揭貸款產品,再因應自己的財務狀況,選擇出最適合的按揭貸款計劃。借貸人可以利用MoneySmart免費銀行估價及申請銀行按揭服務,一次過比較市面上不同的按揭貸款計劃,並同時向多間銀行申請按揭,更可於最快9個工作天內知道審批結果,更可享高達1%額外回贈,令你慳得更多!

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按揭申請人類型

首置按揭

首置人士即未持有任何物業人士,亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。於2019年新按揭制度實施後,首置人士可以經由額外的按揭保險費,豁免壓力測試,只需提供款入息證明,證明每個按揭供款,不佔月入的一半,即50%。首次置業若購買800萬以下物業,按揭成數可達9成。

非首置按揭

非首置人士指的是已有物業在身(不論自用或收租),計劃買第二層物業的人士。非首置人士申請按揭仍須遵從舊有的按揭制度,即必須接受金管局的「加三厘」按揭壓力測試,亦即在基本供款入息比例之上,提高10%的門檻,但要以加三厘的「假定利率」計算,而在此情況下,非首置人士按揭供款不可佔多於月入的60%。

同樣地,第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件,現時只能承造最高8成按揭,並需要接受壓力測試。

樓換樓按揭

就樓換樓人士按揭制度而言,2019年新制度按揭與舊有情況差別不大,同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候,舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中,去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。

樓換樓人士如果在賣樓簽訂臨約後,環聯信貸紀錄仍然顯示申請人名義上正負擔按揭,則會被視為非首置人士,而如果是舊物業按揭已轉移至新買家,則可以透過「首置人士」身份,申請2019年後實施較寬鬆的按揭制度。

公務員按揭

香港公務員按揭申請又與普通按揭不一。公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼,視乎公務員的總薪級表而按比率發放,合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。

由於現時新制的公務員供樓津貼發放方式非實報實銷,因此可以計入入息之中,變相提高了每月收入水平。公務員申請按揭並計算供款入息比例/壓力測試之際,將可以提高門檻,增加潛在的按揭成數。

自僱人士/無固定收入人士按揭

自僱人士/無固定收入者申請按揭,其身份主要仍然由「首置/非首置」人士劃分。不過,如果其職業明顯沒有穩定收入,對於銀行而言的風險系數會較高,因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張,例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。

另外,銀行亦可能會要求自僱人士/無固定收入者提供較長時間的現金收入證明,以及進行較嚴格的壓力測試,以證明有確實的按揭還款能力。

各樓宇類型按揭資訊及成數

居屋按揭

居屋申請分兩類:綠表申請和白表申請。兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。綠表申請人士最高可申請九成半按揭,而白表申請人士最高只可申請九成按揭。由於居屋有房委會作擔保,因此不論綠表申請人士或白表申請人士,即使申請高成數按揭,亦無須購買按揭保險。

雖然理論上居屋按揭申請人,最高可申請九成半按揭,但銀行最終所批出的按揭受樓齡(75減)所限,因此已過擔保期的二手未補地價居屋,最多只可借6成,因此買家要準備更多的首期。至於已補地價的居屋,就可於自由市場買賣,其按揭成數與私樓一樣,如需承造高成數按揭,就必須購買按保。

另外,居屋按揭亦只可選擇P按。計劃購買居屋的你於比較按揭計劃時須額外留意。

二手樓按揭

一般而言,銀行承按二手樓按揭的態度會較新樓保守。如二手樓樓齡太大,按75減原則,銀行亦不會承按太長年期的按揭。不過,政府於2019年施政報告中公佈,將首置人士承造9成按揭的條件放寬,首置人士可透過按保做高成數按揭,大大提升了二手樓的可買性。

至於二手樓按揭利率方面,二手樓是根據市場利率計算,現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%,較一手樓發展商提供的貸款利率低。不過,買家要留意,按保的保費為貸款額的1.32%至5%,視乎貸款年期而定。

村屋按揭

雖然村屋樓價較私樓便宜,但村屋大都由個別業主自行興建,因此質素參差不齊。而且由於村屋量有限,因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。村屋按揭一般只可承造最多50%至60%。你亦可以透過按保,為樓價HK$8,000,000以下村屋申請最高八成半按揭,而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。村屋按揭計劃與私樓一樣,均有H按 、 P按或定息按揭供款,可供借貸人選擇。

準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。不過,後者過程複雜,準買家其實可以使用MoneySmart 比較平台的服務,最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批核結果。

樓花按揭

樓花按揭成數是否可承造9成,與樓花屬建期或即供有關。目前,只有建期樓花(待樓宇落成後,才開始供款的樓花)可申請達9成按揭,而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。發展商會為即供樓花提供「即供」優惠,如達價單價錢20%優惠,以吸引買家,不過由於買家於購買樓盤前,未能親眼看到單位,始終需要承擔一定風險。

唐樓按揭

唐樓的入場費較私樓低,約二百多萬就可以上車,而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。不過,申請唐樓按揭一般比較複雜,由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。一般而言,唐樓樓齡有40、50年,所以難以借足30年。

雖然唐樓可承造最高9成按揭,但銀行一般只會批6成按揭。如所入手的唐樓樓齡屬50年以下,而且位於市區,就有機會獲批較高的按揭成數。相反,如唐樓質素欠佳,獲批的按揭條件就未必會理想。

另外,銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓,因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況,以免按揭申請被拒。

公屋按揭

透過「租者置其屋」計劃購買公屋單位人士,首次向銀行申請公屋單位按揭時,可獲房委會作擔保,可申請95%,甚至100%的按揭,而還款期最長為25年,並豁免壓力測試,而且利息與私樓無異,可以H按或P按還款。

轉售方面,公屋會有一定限制。如於五年內轉售公屋單位,限制較大。如於首次售出日起計五年之後才轉售,業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。

工廈單位按揭

工廈按揭不屬於住宅項目,因此銀行對工廈的估價傾向保守,而且按目前的規定,所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保,最高按揭成數會再扣減一成。不過,目前適用於住宅的額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),均不適用於工廈。只有非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)才適用於工廈,稅率最高為8.5%。

年期方面,工廈按揭的最長年期為20年,不過,如申請人的人齡太大或樓齡太高,就難以做足20年按揭年期。

車位按揭

車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期,均有別於住宅物業按揭。如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身,按揭成數最多為五成。如有,最高車位按揭成數會再扣減一成。其還款年期最長達15年。

按揭息口方面,目前新造車位一般介乎P-2.65%至P-2.7%(P=5.25%)。供款與入息比率上限為40%,在壓力測試下的上限為50%。如申請人一併購買物業和車位,可向銀行申請一筆貸款,以住宅物業形式申請按揭,車位按揭年期與私人樓宇相近,最長可承造30年。

銀主盤按揭

市面上偶爾可見銀主盤物業出售。銀主盤繁指原業主因欠債問題,無法償還按揭款項,導致物業被銀行收回。

新買家若想購買銀主盤,申請按揭步驟與一般住宅按揭無異。但如果銀主盤有僭建、遺失樓契、業權不清等問題,就會對日後承造按揭有影響,所以買家申請銀主盤按揭前可以多做資料搜集,例如到土地註冊處,或要求代理行或拍賣行做查冊,了解物業的歷史和確定賣家是否為業主。如有不明白,可要求地產代理解釋。如有懷疑,建議另外購買其他物業。

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按揭比較注意事項

比較按揭時需一併考慮回贈

按揭申請人在比較按揭計劃時,不應只比較利率,銀行所提供的現金回贈亦非常重要。高回贈同樣可以助你減少貸款成本!

回贈超過1% 會直接扣減貸款額

銀行回贈不一定以現金發放。按金管局規定,如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%,而貸款已達按揭成數上限,貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。

如何申請按揭?

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申請按揭程序

壓力測試

過去香港政府為保持樓市穩定,而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制,會以「加三厘假定利率」,計算供款人的入息,確定其供款與入息比率不高於60%(即在假設情況下,申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓)。

不過,在2019年度施政報告後,政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定,如申請人未能通過壓力測試,仍然可以透過支付較昂費的按揭保險,以通過按揭審查,承造按揭。如果是非首置人士,則依然需要通過加三厘壓力測試。

延伸閱讀:壓力測試擔保人、計算方法及豁免條件相關資訊

按揭保險

按揭保險是什麼?
現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」,並非全部由銀行支出貸款,樓價60%貨款以外的資金,均由按揭保險支付。如你申請9成按按,即6成來自銀行,而3成來自按揭保險。

因此,申請按揭保險,必須要繳交的額外保險費。既有按揭保險的水平,則視乎按揭個案的成數及年期而定,由按揭總額約1%至約4%不等。按證公司提供的支付保費方法有三種,分別是:1)一次過繳交、2)逐年繳交,3)向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。

在2019年新制按揭制度之下,首置人士能夠透過向按揭保險公司,在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費,提交額外的按揭保費,由此豁免壓力測試。 另外,因為條例規定,2019年新按揭成數規例只適用於現樓物業,如果是購買一手物業而有意選用即供付款,而物業價值高於600萬,則不能透過按保申請新制下的按揭成數,只能選擇放棄即供,或放棄新制按揭保險。

銀行估價

任何按揭申請個案,都必須先行經過銀行估價,由銀行決定物業的價值,再去承造按揭。

現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務,能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。因此在置業之前,必須先頻密進行估價,包括直接致電各銀行估價部,獲得最新的物業估價,以免申請按揭時,有估價不足的問題。

物業估價不足解決方法
如果最後物業估價不足,較常見的做法是手執最佳估價,詢問不同銀行的估價部。說到底銀行要做生意,如果估價只有微小差距,有機會能輕微調高估價。另外,亦有人會選擇借取私人貸款以填補差價。

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如何申請高成數按揭?

香港樓價昂貴,不少人想置業但首期不多,,所以能否申請高成數按揭就成為大家非常重視的一環。。到底甚麼因素會影響獲批的按揭成數?MoneySmart一表為你拆解申請 9 成按揭和8成按揭的條件:

申請8成或9成按揭條件

8成按揭9成按揭
首置人士首置人士 (即申請按揭時並未持有任何本地的住宅物業)購入 HK$8,000,000以下的物業,最高可申請9 成按揭。
現樓 vs 樓花物業分「現樓」及「樓花」,如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭,物業必須為現樓,不過HK$6,000,000以下的物業,樓花或現樓亦可以接受。
固定受薪 vs 自僱自僱人士以及非固定受薪人士,最高只可獲得 8 成按揭。申請 9 成按揭的借貸人必須為固定受薪僱員,而非以佣金或現金形式發放的僱員,而且收入亦須主要來自本地
自住vs 出租如物業不是用作自住,而是供直繫親屬居住,買家最高可借 8 成。(出租物業按揭最多只可造5成)如單位用作自住用途的話,按揭成數最多可達90%
壓力測試申請 9 成按揭的供款入息比率必須為50%,即申請人的供款金額,不可佔月入超過50%。

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特快按揭批核

很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快,但其實前線分行職員一般只負責收文件而己,真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。 如申請有錯漏,分行同事不會主動通知你。即使你主動查詢,往往無法即時獲得回覆。相反,MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡,直接跟進申請人的估價或申請進度。申請按揭最快只需9個工作天! 另外,想向多間銀行獲取估價的話,你只需於網上填寫MoneySmart專屬統一申請表,便可同時向多間銀行提出申請,無需花時間填寫多份申請表。MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請,一直給予你所需支援,直至你成功提取按揭為止。

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申請按揭常見問題

一般而言,申請按揭的時間要多久?

申請銀行按揭需時1-2星期。如申請高成數按揭,需要按保獨立批核,所以需時會較長,需要多預1-2星期。 因此,樓宇按揭批核一般1個月內便會有結果。

經MoneySmart申請按揭有什麼好處?

MoneySmart按揭專員助你一次過比較及申請眾多銀行按揭計劃。相比自行向銀行申請按揭,MoneySmart按揭專員可直接聯絡銀行按揭部,所以按揭申請批核速度亦較快!

如何獲批9成按揭?

按揭成數視乎物業類型及申請人而定,例如居屋白表申請人可獲9成按揭,首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。

什麼是按揭保險?

如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數,就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃,保費以貸款額計算,可一次過支付,或計算在貸款額內分期付款。但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。

現時按揭成數的上限是什麼?

香港政府及金管局的規定下,物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定,由90%至50%不等。一手物業價值由發展商決定,二手物業則由物業的估價而決定。一般而言,購買按揭保險計劃可獲較高按揭成數。你需要按個人情況申請不同按揭,或有機會需要按揭擔保人。

銀行會否提供按揭以外的優惠及服務?

現金回贈:銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈,根據香港金管局指引,超過1%的按揭回贈,需要於貸款額中扣減。
存款掛勾按揭戶口:部份H按用戶可經由銀行提供的「Mortgage Link」戶口,存入具一定限額的按揭貸款,經由與按揭利率相同的息口,對沖利息支出,或是應對加息後的增加供款。

信貸評級對申請物業按揭有什麼影響?

申請人在申請物業按揭貸款時,銀行會參考你的信貸評分來決定按揭貸款額。你可以透過下列方法提高信貸評分:
  1. 每月準時繳還貸款+ 繳清全部信用卡賬單
  2. 避免於短時間內申請多張信用卡
  3. 建立正面信貸評級
  4. 留意信貸使用度 切忌只依賴一張卡
  5. 定期核對信貸報告資料
  6. 借貸前先查閱信貸評級

申請按揭時作出自住聲明,但後來將單位放租,會有問題嗎?

業主要留意,若私下出租高成數物業,不單會被call loan (收回貸款),更要繳交相關利息及行政費用。如觸犯按保的虛假聲明條例,日後再申請亦會有困難,更有可能要負上刑責。因此,業主必需要先甩按保,並轉按至5成按揭,才可以將單位出租申請按揭。

為什麼申請按揭時銀行會驗樓?

申請按揭時,銀行或會要求驗樓,主要是確認物業沒有結構性改動。如被發現單位被改建成劏房或有僭建,銀行並不會批出按揭,即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。

聯名物業對申請按揭有什麼好處?

由於二人收入相加,會更容易過壓力測試。不過,二人會同時失去首置身份,無法再申請高成數按揭,影響日後買樓的決定。

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