【村屋按揭】按揭成數及估價須知

村屋樓價一般比其他私樓便宜,因此近年吸引不少捧場客。但大部分的村屋由個別業主自行興建,質素參差不齊,準買家購入前必需留意其樓宇結構、路權、水電系統、污水系統等設施,避免在日後申請村屋按揭時被拒。其實,申請村屋按揭與申請私樓按揭在按揭成數、審批時間、估價方面都不盡相同,MoneySmart為你製作村屋按揭懶人包,令你於短時間內了解更多:

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村屋最新按揭成數

村屋樓價以往按揭成數最新按揭成數
HK$8,000,000以下最高60%最高85%
HK$10,000,000以下最高50%最高80%

村屋按揭須知

  • 按揭年期

    村屋的最長還款期一般為30年,市面上大部份銀行在計算村屋按揭年期時均以「65年減」作準則。如經按保申請按揭,最高按揭年期會以「55年減樓齡計算(最長30年)」計算。

  • 最新按揭成數

    村屋按揭一般最高可承造50%至60%。經按保計劃,樓價HK$8,000,000以下最高可借貸八成半,而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。不過準買家要留意村屋一般都有僭建問題,因此銀行不一定會借足八成半。

  • 利率和回贈

    村屋按揭計劃與私樓一樣均可以選擇以H按 、 P按或定息按揭供款。過往銀行一般只會向村屋按揭批出P按計劃,但現時市面上不少銀行將村屋按揭的利率和現金回贈與多層大廈睇齊,同樣可做到 H+1.25% 利率和高達 2% 現金回贈,視乎買家個別情況而定。

  • 壓力測試

    為避免市民過度借貸,政府推出壓力測試。當準業主向銀行申請按揭時均需要先通過壓力測試。借款人的每月按揭供款額不可高於供款入息比率的50%,而且即使按息上升3%(壓力測試要求),按揭供款亦不可超過申請人每月收入之60%。不過,在新規例下,即使借貸人未能符合壓力測試要求,仍然可以經按揭保險獲批最高8成半按揭,但最終決定權取決於於銀行。

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村屋估價

由於村屋成交量疏落,因此銀行在村屋估價上往往較保守,經常出現估價不足的情況。準買家要做足準備,例如選擇較有規模的屋苑式村屋或一次過向不同銀行申請按揭。不過,後者較費時。準買家可以考慮使用比較平台的服務,例如MoneySmart最快只需9個工作天,就可以提供多間銀行的按揭批核結果。另外,你亦可以使用MoneySmart按揭計算機,只需輸入心儀村屋樓價、理想供款年期及理想按揭成數等資料,就可計算每月按揭供款,免失預算。

購入村屋注意事項

  • 補地價

    村屋一般又稱「丁屋」,由於新界原居民的男丁享有丁權,可免補地價起丁屋,不過如果該業物於五年內轉售就需要補地價。準買家買入丁屋時要確保物業已補地價。

  • 樓宇機構問題

    準買家要清楚知道花園或車位等有否入契,而且天台或者室外沒有僭建物。

  • 預留至少2個月成交期

    買家在洽談買賣條款時,最好可爭取至少兩個月以上的成交期。因為申請按揭需時,銀行一般會安排驗樓。另外,如銀行沒有該樓宇的圖則,就需要請測量師做調研。

  • 避免買村屋樓花

    購買二手村屋可避免不獲批滿意紙的風險。

  • 釐清業權

    簽訂臨時買賣合約前,需確認業主身份、確保有滿意紙、轉讓契等。

  • 查明路權

    村屋業權不一定包括附近出入口通道的路權,因此購入前要了解道路使用權,避免出現路權糾紛。

  • 村屋按揭較保守

    雖然村屋最高可承造8成半按揭,但銀行對村屋的估價傾向保守,因此很大機會不會借足。因此買家最好預備額外資金在手,應付估價不足時,以增加首期之用。

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村屋按揭常見問題

什麼是滿意紙?

如官批土地符合政府批地條件,地政署會發出滿意紙。準買家可透過地政總署土地註冊處網站查閱滿意紙。如果樓宇沒有滿意紙,買家的業權就不完整,因此,簽訂臨約前必須釐清業權。

購買村屋需要驗樓嗎?

向銀行申請村屋按揭時一般都需要驗樓,因此按揭申請人在買入村屋前必須要留意村屋的樓宇結構,例如物業有沒有僭建問題。

如何避免村屋估價不足問題?

要避免村屋估價不足問題,MoneySmart建議準業主可以採取以下策略:

  • 選擇屋苑式或質素較高的村屋
  • 貨比三家:委託比較網站如MoneySmart一次過比較多間銀行的估價
  • 避免購入有樓宇結構問題的村屋,例如留意路權、僭建、附近有沒有斜坡等

村屋按揭不獲批的常見原因是甚麼?

如果按揭申請人符合入息要求,而且通過壓力測試,但其按揭申請仍然被拒,主要的原因不外乎幾個方面,包括路權問題、未補地價、沒有滿意紙、樓契沒有平面圖或側窗紙。

申請村屋按揭大概需要多少時間?

由於銀行或會要求驗樓,因此按揭審批的時間一般會較私樓長,一般需時至少一個月或以上。