【按揭壓力測試】一文睇晒計算方法、擔保人及豁免條件

香港樓價甚高,一般人確實很難一筆過付清樓價,所以申請按揭買樓已經是大家買樓準備事項之一。不過,購買私人樓宇要申請按揭的話,必須經過壓力測試。你又知道壓力測試如何計算嗎?什麼情況下可以豁免壓力測試?壓力測試對擔保人又有要求嗎?MoneySmart 為你整合按揭壓力測試攻略,一文助你了解壓力測試!

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壓力測試意思

「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制,按揭申請人在承造按揭時,會在既有的按揭上,以較高「假設利率」,計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。

 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」,亦即是在既有按揭計劃上加上3%利率,得出假設性供款後,申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例,而佔比上限,則視乎不同申請人的狀況。

誰要做按揭壓力測試?

於2019年前,所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試,包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人,也需要接受壓力測試。 


不過,在2019年施政報告後,政府撤銷了首置人士的壓力測試要求,只需要符合入息要求,而其他按揭人士,包括已有其他按揭在身,或是有物業在身的非首置人士,仍然需要接受壓力測試。

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居屋按揭壓力測試

那麼,申請居屋按揭需要進行壓力測試嗎?政府會為所有居屋按揭作擔保人,所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆,大部分居屋按揭不需壓力測試。想了解更多申請居屋按揭的資訊的話,可參閱居屋按揭全攻略

壓力測試如何計算?

由於現時首置人士選用按保後,已無須計算壓力測試。要計算壓力測試的人士,不是投資者就是換樓客為主,因為要試算壓力測試,就故且先已擁有一項物業、並置業非自用的投資者為例,其供款入息比例將不可多於40%(因已有另一物業,須扣減10%),而壓力測試後的供款入息比例上限,則為50%(原理同上)。

壓力測試計算示例

業市值600萬元
借貸額480萬元(80%按揭)
實際利率(市面最低P按利率)2.5%
每月供款額HK$18,965
加三厘壓測後的假設利率2.5% + 3% = 5.5%
壓測的每月假設供款HK$27,253
申請人須達到的入息要求HK$54,506 (即壓測下的每月假設供款,只能佔有其實際入息的一半)

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在2019按揭新制下,壓力測試如何計算入息?

2019年的新制下,壓力測試的方式與過往情況下無異,同樣需要在既有利率上「加三厘」,而在假設入息下,供款不可高於入息的60%。


壓力測試如何計算入息:佣金及花紅

對於佣金及花紅此類非恆常收入而言,銀行往往會視同各申請不同的狀況,而取一平均值,作為月薪去計算。


壓力測試如何計算佣金:

以佣金為例,銀行職員多會回答以及6個月、或是12個月的平均值計算,可是如果佣金的表情「大起大落」,銀行於審核時為風險管理,亦可能會剔走最高或是最低的月份,盡量平均計算供款人每月實際的供款能力。


壓力測試如何計算花紅:

花紅計算情況亦類似,銀行會觀察申請過去兩年的花紅,再除以24個月,以平均值加於月薪之上,以作計算。 不過,普遍銀行於承造較高成數按揭時,如九成按揭,銀行末必願意計佣金及花紅,以作為薪金水平審核。

按揭保險是什麼?和壓力測試有什麼關係?

在2019年新按揭保險制度下,如果是首置人士,購買物業樓價不多於800萬,即可以藉由申請按揭保險,繳交額外保費,以豁免壓力測試。

有按揭保險後按揭成數

物業價值最高按揭成數首置人士經由按揭保險後 最高可承造的按揭成數
400萬或以下90%90%
400萬至450萬以下80%至90% (上限360萬)90%
450萬或以上至600萬80%90%
600萬以上至800萬80%90%
800萬以上至900萬以下80%80%至90% (上限720萬)
1000萬80%80%

首期點計

要計算買樓首期,首先要「反求諸己」,知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。例如首置人士,在2019新制度之下,即可以透過額外的按揭保險費,在樓價800萬或以下承造最高9成按揭,而且豁免壓測,所以首期就會是物業價格的1成。

相反,如果你不是首置人士,而是已有物業之人士,又或是曾經作為擔保人而仍有物業按揭在身、收入來源並不主要來自香港等,便難以透過首置人士身份及相應的按揭保險制度,豁免壓力測試並承造9成按揭,首期便會超過1成。

如果按揭成數及壓力測試情況有別,因應所需要的首期也自然有別。置業人士必先了解自身狀況及壓測制度,並確保自己備妥充足首期。



甚麼是「供款與入息比率」?

「供款與入息比率」(DSR、Debt Servicing Ratio)是一種審核水平,規定按揭申請人的供款,不可高於入息的某一上限。例如,首置按揭人申請的供款,不可以佔有入息的一半。例如,每月供款為$15,000,申請人的入息必須高於$30,000。

申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求

按揭成數壓測前(加三厘)壓測後
樓價HK$800萬以下
7成以上35%45%
7成或以下40%50%
樓價HK$800萬以上
6成以上35%45%
6成或以下40%50%

按揭擔保人需要和按揭貸款人是什麼關係?朋友可以當我的擔保人嗎?

按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平,例如申請人的月入為$20,000,擔保人月入為$20,000,那麼合拼計算後,申請人的收入水平便會急增至$40,000。 


並非任何人也可以成為擔保人,理論上而言,只有近親,如夫妻、父母、兄弟姊妹,才可以作為申請人的擔保人。近年不少將結婚的年輕情侶要置業,銀行也可能接受正式兩人的正式聲明,以伴侶形式作為按揭擔保人。特別是申請高成數按揭情況下,銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。

申請按揭,最多可以幾多個擔保人?

現時並沒有明文規定到底一宗按揭,可以接受多少個擔保人,但由於按受按揭擔保人,會直接將擔保人的薪金直接疊加。 


如果申請人本身已經有穩定收入,按情理推斷就不需要太多擔保人,因此如果提供擔保人,反而會引起銀行的疑慮。