【買樓花攻略】樓花按揭成數、即供建期分別及注意事項

樓花是什麼?計劃買樓花有什麼注意事項?樓花按揭和現樓按揭又有什麼不同?MoneySmart 為你整合買樓花、申請樓花按揭資訊及常見問題,助你一文看清買樓花須知。計劃入手樓花的你切勿錯過!

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樓花是什麼?

「樓花」即是在一手樓宇落成之前,已從發展商處購入的擁有權。要興建一座新樓宇,動輒需要3至5年,甚至更長時間,發展商為了盡早斬獲資金,便發展出「樓花」的買賣方式。


當買家購入「樓花」,直到樓宇正式入伙之前,便稱為「樓花期」。由於在樓花期內,業主非真正居於樓宇當中,發展商亦推出各種付款方式。向銀行申請按揭時,情況亦稍有不同。


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買樓花好處

既然樓花尚未落成,亦即代表買家購買樓盤前尚未能親眼看到單位,似乎令人較為不安心,那麼買樓花有什麼好處?


發展商為了加速收回資金,往往會吸引樓花買家愈早付款愈好;相反,買家為了風險管理,又總希望付款前愈能看見現樓愈好。兩者拉鋸之下,發展商便推出了各種樓花期優惠,愈早付款及繳付全數的買家,往往能獲得更多優惠。


例如現時發展商多會提供「即供」優惠,即在樓花開售後即時開始供款,一般可獲得最多優惠,部份樓盤首輪樓花時,最高即供優惠甚至可達價單價錢的20%。



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買樓花注意事項

購買買花最重要的注意事項,是了解不同的付款方式,因為那涉及到向銀行申請樓花按揭及何時要與銀行完成按揭、何時要開始供款等(除非你現金充足能夠full pay),而銀行對於不同形式的樓花付款方式,技術上而言是完全不一樣。


譬如銀行及按證公司多不願接受「即供付款」的高成數樓花按揭,但如果是建期,則與一般二手物業現樓無異,一般只要符合入息要求,即可以承造高成數按揭。

買樓花程序

要購買一手樓花,首先要熟悉一手樓宇的銷售程序。目前一手樓花買賣受政府的「一手住宅物業銷售監管局」所監管,有一定的文件及相關程序。買家需要先留意發展商正式公布樓書、價單及銷售安排的日子,再由專人及相屬代理經紀,負責處理認購事宜。


準買家亦必須了解自己所選擇的物業、單位以及付款方式,亦特別需要先了解樓花按揭的方式,以免到落訂後,無法承造按揭,導致恨錯難返的損失。

樓花可以申請9成按揭嗎?

樓花按揭成數能否達9成視乎樓花屬於建期還是即供。只有建期樓花按揭可達9成,即供樓花按揭成數會較低。詳情可參考以下即供及建期樓花比較:

樓花按揭 即供vs 建期

即供樓花建期樓花
定義樓宇未落成的期間內,即付清樓價,承造按揭上會,並且開始供款的樓花待樓宇落成後,才正式開始供款的樓花
按揭成數及首期在2019年的高成數按揭新制後,按揭保險公司已聲明,不會接受即供(落成前已開始供款)的樓花申請6成以上按揭,亦即即供樓花無法獲9成按揭由於是於落成後再申請按揭,即有「實物」作憑證,因此按揭保險公司可接受申請6成以上按揭,首期亦因此可以較便宜。
優惠通常較多通常較少

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樓花按揭成數計算方法

樓花按揭成數計算方法和其他物業種類不一樣,由於「樓花」不是已落成物業,而目前新制按揭當中按證一方又訂明了,9成高成樓按揭保險只適用於「已落成住宅物業按揭」,因此「選用即供方式的樓花」並不符合規定,無法申請到按揭成數上限達9成的按揭。

樓花按揭 P按選擇

銀行P按計劃最優惠利率(P按)最高現金回贈(HK$)
BOC 中國銀行中國銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%16,000
BEA 東亞銀行 東亞銀行最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%12,000
工商銀行工商銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%8,000
Citibank 花旗銀行花旗 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%8,000
渣打銀行渣打銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%8,000
恒生銀行恆生銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%8,000
滙豐銀行滙豐銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%8,000
交通銀行交通銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.7%8,000
南洋商業銀行南洋商業銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%8,000
富邦銀行富邦銀行 最優惠利率計劃P(5.38%)-2.75%20,000

樓花按揭 H按選擇

銀行H按按揭計劃 H按計劃利率H按封頂位現金回贈
渣打銀行渣打銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.25%)-2.75%$8,000
BOC 中國銀行中國銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.0%)-2.5%$16,000
恒生銀行恆生銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.0%)-2.5%$8,000
HSBC 滙豐銀行滙豐銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.0%)-2.5%$8,000
工商銀行工商銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.25%)-2.5%$8,000
Citibank 花旗銀行花旗 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.25%)-2.75%$8,000
BEA 東亞銀行東亞銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.45%P(5.25%)-2.75%$12,000
交通銀行交通銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.25%)-2.7%$8,000

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買樓花及樓花按揭常見問題

樓花按揭利息可以扣稅嗎?

目前香港的稅制規定,要透過身物業按揭扣稅,必須符合若干條件,包括「扣稅申請人必須是物業擁有人」、「物業必須位於香港」、以及「該物業為納稅人的主要居所」。因此,如果是選用即供付款的樓花,未入伙的供款利息並不符合扣稅資格,不能動用相關的扣稅額。

樓花按揭需要做壓力測試嗎?

目前政府的新制豁免首置客的壓力測試,如果是符合首置客條件及建期付款方式的樓花買家,同樣可以透過額外的按揭保費,以「迴避」壓力測試的門檻。 不過,如果是已有物業在身的換樓客,或是同樣有多於一項物業的置業收租投資者,同樣需要符合壓力測試的要求。

買樓花需要付多少印花稅?

樓花的印花稅計算與一般物無異,一般於物業轉讓後30天內繳交。較要注意的是,印花稅如果是以百分比計算,則要以扣減付款方式及其他優惠後的「折實價」(或俗稱的「光豬價」)計算,而不是照發展商價單的合約價計算。

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