【首置懶人包】按揭成數點計?首次置業有優惠?

政府最新一期施政報告建議推出政策協助首置人士上車,當中包括放寬按揭保險計劃上限,首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價由現時HK$4,000,000提升至HK$8,000,000;而換樓客最高可申請八成按揭貸款的樓價會由HK$6,000,000提升至HK$10,000,000。到底什麼是首次置業?按揭成數應怎樣計算?MoneySmart為你綜合首置懶人包,讓你了解更多有關首置的資訊:

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首置定義

首置人士泛指按揭申請人向銀行申請住宅按揭時,並未持有任何其他香港住宅物業,而首置人士可細分為兩類:

  • 第一類首置人士

    之前從未曾擁有過任何香港物業,而首次置業是作自住用途

  • 第二類首置人士

    曾與其他人士共同擁有聯名物業,但已把物業轉名或甩名,回復首置身份

政府協助首置人士上車 放寬按揭保險樓價上限

最新一期施政報告建議放寬按揭保險計劃的樓價上限,可申請最高九成按揭貸款的樓價由現時HK$4,000,000上調至HK$8,000,000;而可申請最高八成按揭貸款的樓價會由HK$6,000,000提升至HK$10,000,000(適用於樓換樓按揭)。另外,政府亦委託市建局提供更多首置單位,包括安達臣道用地的第二個「港人首次置業」先導項目,提供近千個首置上車盤。市建局亦會利用馬頭圍道首置項目的經驗,在未來的市區重建項目中,提供更多首置上車盤或其他資助出售房屋單位。


【首置懶人包】按揭成數點計?首次置業有優惠?

按揭保險計劃新修訂

金管局指引列明,現時私人住宅的最高按揭成數為6成,如申請人希望向銀行申請承造超過6成的按揭,就需要透過按揭保險公司,購買按揭保險,而按揭保險費用根據貸款額以定。申請人可以不同的形式支付保費,當中包括一次性支付、每年支付或向銀行承借並計算入貸款額並分期支付。

在新措施下,如申請人希望以修訂後的物業價格上限(9成按揭保險的合資格物業價格上限提升至HK$8,000,000、8成按揭保險的合資格物業價格上限上調至HK$10,000,000)敍造按揭貸款,就須要繳交額外15%的保險費用,附加保費為原有保費的額外15%,以現時保費為貸款額的1.5%為例,額外保費為0.225%(1.5%x15%),即每HK$1,000,000貸款額,就須要多付HK$2250。另外,值得留意的是新修訂的按揭保險計劃只適用於已落成的住宅物業即二手樓,不包括樓花。

壓力測試影響力減

銀行審批申請人的按揭申請時,基本會考慮其供款入息比率(DSR),一般要求以50%為上限,而且須符合銀行壓力測試,即模擬加息3厘後,借款人的還款能力。假設申請人購入HK$8,000,000物業,並申請敍造9成按揭,即貸款HK$7,200,000,假設按揭利率為2.625%,每月供款HK$28,919。申請人的每月收入至少要有HK$57,838,才可維持50%供款入息比率。壓力測試要求申請人的DSR維持60%以下。原用上述例子,假設按揭利率上調至5.626%,每月供款將增加至HK$41,447,即申請人月入須達HK$69,078,才可符合壓力測試要求。在新規例下,即使申請人未能通過壓力測試,仍然可以透過支付額外按揭保費,以獲批最高9成按揭,但貸款最終審批如否由銀行決定。下表詳細列明以50%供款入息比率計算下不同樓價的最低入息要求、承造9成按揭需繳付的首期和每月供款等資訊:

假設按揭利率為2.625%,供款30年:

樓價首期每月供款基本入息要求壓測入息要求
HK$4,000,000HK$400,000HK$14,459HK$28,918HK$34,540
HK$5,000,000HK$500,000HK$18,074HK$36,148HK$43,175
HK$6,000,000HK$600,000HK$21,689HK$43,378HK$51,808
HK$7,000,000HK$700,000HK$25,304HK$50,608HK$60,443
HK$8,000,000HK$800,000HK$28,919HK$57,838HK$69,078

首置按揭:H按或P按

  • P按

    以最優惠利率(Prime rate)減去各大銀行自定的息率,現時香港最優惠利率分三種「大大P」(5.5%)、「大P」(5.25%)及「細P」(5%)。

  • H按

    「香港銀行同業拆息」(Hong Kong Interbank Offered Rate)(HIBOR)即本港銀行的互相借貸利率。H按計劃設「鎖息上限」機制 (俗稱「封頂位」)。一旦H按計劃的利率高於封頂位,H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。因為H按設封頂息率,不少業主敘造按揭時都會選H按,以節省利息支出。

首置 P 按按揭選擇

銀行計劃利率最高現金回贈
BEA 東亞銀行 東亞銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%20,000
恆生銀行恆生銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%$20,000
BOC 中國銀行中國銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%16,000
HSBC 滙豐銀行滙豐銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%8,000
工商銀行 工商銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%8,000
Citibank 花旗銀行花旗 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%8,000
渣打銀行渣打銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%8,000

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首置人士豁免15%從價印花稅

首置人士可獲豁免15%從價印花稅(AVD),只需按第二標準稅率繳稅。詳情如下:
  • 樓價HK$3,290,321至HK$4,000,000:第二標準稅率為2.25%
  • HK$4,000,001至HK$4,428,570:第二標準稅率為HK$90,000 + HK$4,000,000以上的10%
  • HK$4,428,571至HK$6,000,000:第二標準稅率為3%
  • HK$6,000,001至HK$6,720,000:HK$180,000+ HK$6,000,000以上的10%
  • HK$6,720,001至HK$20,000,000:第二標準稅率為3.75%
首置人士獲豁免15%從價印花稅(AVD),只需按第二標準稅率交稅。 以購入HK$8,000,000樓為例,非首置人士須繳交HK$1,200,000從價印花稅,但首置人士只須繳交3.75%印花稅,即HK$300,000,可慳HK$900,000稅。

首置買樓費用

除了首期外,買樓還牽涉到其他費用包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費、管理費按金、水電費按金等,詳情如下:
  • 經紀佣金:一般為樓價的1%
  • 印花稅:以樓價HK$4,000,000-HK$10,000,000而言,佔樓價的2.25-3.75%不等
  • 按揭保險費:一般為貸款額的1.15%至4.35%不等
  • 律師費:按樓宇樓齡及呎數計算。若樓齡較高,同時牽涉地權問題,律師費相對會較高。另外,律師一般會代業主到土地註冊處進行屋契註冊,其費用亦會計算入律師費。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。
  • 管理費及公用服務按金:管理費按金一般為兩至三個月管理費、另加約HK$1000的公用服務按金。
總結,假設一名首置的香港永久性居民購買一個價值HK$5,000,000的單位,除了最少要準備HK$500,000首期外,還要準備約HK$440,000繳交代理佣金(HK$50,000)、印花稅(HK$ $150,000)、按揭保險保費(HK$225,113)、律師費(HK$10,000)、管理費及公用服務按金(HK$5,000)等。

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首置常見問題

什麼是額外印花稅 SSD?

額外印花稅SSD是政府為打壓樓市炒風而設的額外稅項,任何物業於購入後3年內轉售,均需繳交樓價10-20%的額外印花稅 SSD。

首置要注意什麼?

首置者除了要預備首期外,亦須預留額外資金應付其他開支,包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費和雜費等。

計劃申請樓按揭要注意什麼?

申請人如計劃申請按揭,最好在申請按揭後才轉工或在新工作過了三個月試用期後才申請樓按。另外,申請人應早於6個月至1年前管理好自己的信貸評分,確保準時償還貸款和清還卡數。

如何節省利息和縮短供款期?

  1. 貨比三家:利用比較網站如MoneySmart找出現金回贈最高、息口最低的最優惠的按揭計劃。
  2. 業主可考慮在罰息期過後,一筆過清還借貸,可即時扣減貸款本金的,同時慳息並縮短供款期縮短。