【按揭利率2021】H按(HIBOR) vs P按(最優惠利率) 全面比較

如果到銀行申請物業按揭,申請人可自由選擇兩種按揭計劃,分別是H按或是P按。MoneySmart經常收到詢問:到底哪一種按揭計較比較好?H按是否一定比P按好?本文將綜合所有問題,為各位一次解答。

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H按 vs P按 哪個較著數?

先從答案說起:根據過往香港的銀行利率紀錄,H按確實的比P按較為優勝,供款負擔普遍較輕。


絕大多數情況之下,H按的利率較低,即使在短時間內上升,仍會快速回落,幾乎不會觸及P按的水平。

H按好處:長期低水 但變動風險高

至於H按會較P按好的原因,則是與香港銀行所奉行的金融制度,以及身處的經濟大環境有關。


H按的全稱為「銀行同業折息利率」(Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR),本質上是銀行與銀行之間的借貸利率,銀行只是「借用」了這個內部利率,去計算按揭利率。過去多年,香港金融制度非常穩健,銀行業界資金充足,銀行之間的借貸成本及風險較低,因此HIBOR大多時間仍然低水,從而造就了「H按」同樣低水。 


例如目前一個月HIBOR只有0.36,2019年前大多數時間HIBOR即使較高水,亦只有1左右,較少會出現2或以上的水平。

H 按(Hibor)按揭計劃選擇

H 按(Hibor)按揭計劃利率 HIBOR 利率上限最高現金回贈
富邦 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.38%)-2.75%HK$20,000
東亞銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.45%P(5.25%)-2.75%HK$12,000
渣打銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.0%)-2.5%HK$8,000
恆生銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.0%)-2.5%HK$8,000
BOC 中國銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.0%)-2.5%HK$16,000
Citibank 花旗 香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.5%P(5.25%)-2.75%HK$8,000

H按小知識:封頂位/鎖息上限

要了解H按,單靠了解HIBOR的計算方式是不足夠的,還要了解其作為「封頂位」的鎖息上限。 


所有申請人在承造H按計劃時,也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」,俗稱「封頂位」,會如同P按一樣,以「P-X%」顯示,一般會與該銀行的P按計劃相同。此機制在於能夠防止HIBOR急升,業主突然要支付額外按揭利息,HIBOR回落後,又要重新計算利息。封頂位與P按睇齊,對業主較有保障,亦有助銀行方面運作。


 亦是說,H按計劃的息率,會於基本實際利率以及鎖息上限之間的區間浮動。假設H按為H+1.1%,一個月HIBOR為0.5,鎖息為P-2.5%,最優惠利率為5%。那該按揭計劃的息率區間,就是1.6%~2.5%。

例子:H按實際利率及鎖息上限

H按計劃HIBOR實際利率
H+1.1%0.51.6%
鎖息上限最優惠利率實際封頂位
P-2.5%2.5%2.5%

P按好處:變動風險低 但息率較高

至於P按,則是來自銀行最傳統的「最優惠利率」,即是「Prime Rate」,屬於活期利率的一種。就概念上而言,最優惠利率是銀行出借資金而能有基本利潤的利率,而P按即是以此為準的利率。


香港各銀行的最優惠利率在大多數情況下與美國呈軌跡同步,美國加息時,香港加息;美國減息時,香港亦減息。變化較小,變化周期亦較慢,因此如就風險而言,比H按低得多。 


雖然就按揭制度下已有較低水的HIBOR,現時已較少按揭人士會使用P按,但這仍然是香港銀行,以至金管局的指標。因此P按仍然具有參考價,例如H按計劃的「封頂位」,即鎖息上限,仍然以P按為指標。

P 按(Prime Rate) 按揭計劃選擇

P 按(Prime Rate) 按揭計劃最優惠利率計劃最優惠借貸利率最高現金回贈
恆生銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%5.0%HK$8,000
渣打銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%5.25%HK$8,000
中國銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%5.0%HK$16,000
工商銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.5%5.25%HK$8,000
Citibank 花旗 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%5.25%HK$8,000
HSBC滙豐銀行 最優惠利率計劃P(5.0%)-2.5%5.0%HK$8,000
BEA 東亞銀行 最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%5.25%HK$12,000

P按小知識:大P vs 細P

如果留意最優惠利率及P按的話,會不時聽見關於「大P」及「細P」之分。


其實兩者也是最優惠利率,不過是不同銀行的最優惠利率。由於過去的加息或減息周期當中,各大銀行調整最優惠利率的幅度不一,導致了部分銀行最優惠利率較高,而另外部分銀行最優惠利率較低。


如目前匯豐恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5%,而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。2018年間美國加息後,市場上甚至曾出現三種最優惠利率(5.125%、5.25%、5.5%),造成「3P」局面。


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按揭利率H按 vs P按常見問題:

P按是什麼?

P按(即「Prime Rate」)是來自銀行最傳統的「最優惠利率」,是活期利率的一種。

H按是什麼?

H按的全稱為「銀行同業折息利率」(Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR),本質上指銀行之間的借貸利率,銀行再「借用」了這個內部數字,去計算按揭利率。

定息按揭是否較P按及H按為佳?

政府最新透過按證公司推出定息按揭,豁免壓力測試,息率為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。在長達10年至20年的時間內,相比P按或H按等浮息按揭,定息按揭變化的風險當然較低,但相反息率則較高,亦沒有銀行提供的按揭回贈。

如選擇P按,大P及細P有何差別?

不論「大P」或「細P」,其實只是基礎利率,只要計算公式各自調整,最後仍能得出相同/相近的實際利率。例如,如果「大P」為5.25%,P按計劃為「P-2.75%」,實際按息為「2.5%」;而「細P」為「5%」,而P按計劃為「P-2.5%」,則兩者的實際按息同樣為2.5%。

發展商提供的高息按揭,同樣以P按計算?

發展商近年為吸引資金不足的買家賣樓,推出各種俗稱「呼吸Plan」的高息按揭計劃。發展商計算按息時,同樣需要有一個基礎利率,以劃定不同時期的利息水平。所以,發展商同樣會列明透過某一間銀行(如匯豐或中銀)的最優惠利率,列出「P+1%」等利息計劃,以作計算利率。