轉按(refinance)轉介、套現&回贈及利弊101

美國年初因疫情關係大幅減息,香港銀行業界在幅度上雖未完全跟隨,但預料短期內將維持低息水平。過去曾在加息期上車置業的業主,不少考慮將物業轉按。轉按到底是什麼?轉按是否必然有利可圖?以及,轉按又有那些限制?

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什麼是轉按(refinance)?

轉按(refinance)即是指將物業由A銀行的按揭計劃,轉移至B銀行的按揭計劃。在一定條款限制下,業主可獲得新利率以及新一輪貸款額,亦大多可獲銀行發放的回贈。不論任何物業,包括一手物業、二手物業、村屋以至居屋,只要附合物業類型的相關條件,以及銀行的相關規定,即可以進行轉按。

轉按有什麼好處?

轉按其實等同「找另一家銀行,再造一次按揭」,只是業主在供款一段時間後,「熬過」罰息期以後,未償還按揭餘款理應已有所減少。如果樓價持續上升,此消彼長之下,新一份按揭額能夠增長,但要償還的按揭額有所減少,所以轉按其實有以下好處:

  • 轉按好處 1.增長資金流

    假設你於3年前購入物業,3年供款過後,未償還按揭貸款額剩300萬,而物業已最新估值已升至600萬,以6成按揭計,你可以再轉向另一銀行,承造新一份最高360萬的按揭。360當中的300萬可用作清還上一家銀行剩餘的300萬按揭,多出的貸款約60萬元,則可以作為新一筆的流動資金。

  • 轉按好處 2.解除按揭保險

    目前制度規定,如果6成以上高成數按揭,必須額外申請按揭保險並支付保費。如果物業升值,按揭申請人無須再使用按揭貸款,以轉按擺脫按保,即俗稱「甩按保」,即有機會獲部分保費。

    現時,按揭保險公司限制要甩按保,就必須於三年內完成。按揭後首年申請的話,可退回保費 40%、第二年 25%、第三年 15%,但再之後才甩按保,則無法退回保費。

  • 轉按好處 3.選擇較低利率按揭計劃

    談及轉按好處,享受更低利率按揭計劃絕對是其中之一。香港的息口水平主要跟隨美國,美國年初因為肺炎衝擊經濟,而將息口減至零,香港雖未有大幅跟隨減息,但短期內亦難見會大幅加息,現時P按實際利率普通維持2.5%左右,而HIBOR亦未見高水。因此如果是早年於加息期內承造按揭的買家,可以轉按至最新較低息率的按揭計劃。

  • 轉按好處 4.賺取銀行回贈

    各大銀行為了「搶生意」,所以不論新造或是轉按,只要審批成功,都會向申請人批出一定水平的按揭回贈。由於轉按市場必然較新造按揭更活躍,因此轉按所提供的回贈,又會比新造按揭來得更高,即使現在是低息時期,普遍仍有按揭額的1%左右。詳情可瀏覽下列提供轉按回贈的轉按計劃。

  • 轉按好處 5.擺脫發展商二按

    如新樓買家上車之初因為資金問題,而只能透過接受申請發展商的「第二按揭」入市,卻不想於數年後承擔發展商的高息,則可以考慮在數年後趁物業樓價升值,以新的估價轉按至銀行,順便清還及擺脫發展的二按。

轉按能否由舊制 轉為2019年施政報告新制?

去年2019年度施政報告大幅增加按揭成數,新制度實行後,按揭申請人仍然可以轉按,但政府有規定,如果以新制成數轉按,則不能套現。

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轉按須知

申請轉按時,有什麼事項需要注意?

  • 如何選擇按揭轉介服務?

    現時坊間有眾多按揭轉介服務,如果有意尋找按揭專員,則須要小心留意轉介公司的評價。包括該公司對按揭資訊的掌握是否齊全,包括該公司服務是否迅速,是否能有效處理複雜的銀行文件等等。

    目前按揭轉介公司吸引客戶,多會提供回贈、現金獎乃至各種優惠,申請人亦可以「貨比三家」,詳加比較,再決定是否使用該按揭回贈轉介公司。

  • 轉按程序需要律師費?

    一如申請新造按揭,轉按亦同樣需要律師費,由律師代為審核及處理部分專業文件。一般收費約由5,000元起,視乎個案情況而有調整。

轉按有何壞處或風險?我可以如何避免中招?

以上提及轉按的好處和程序,但轉按又有什麼風險需要注意?

  • 1. 若未過「罰息期」 須繳付罰款

    現時不論是新造按揭或是轉按,銀行也會提供一定程度的回贈優惠。為免業主不斷轉按,以套取回贈,所以所有銀行均會設定一個俗稱「罰息期」的期間,一般為2至3年,如果業主在此期間轉按,便需要繳交限外的罰款,以彌補銀行當初提供的回贈損失。

  • 2. 轉按遇上加息 得不償失

    轉按最大風險,是必須要考慮利率變化問題。特別是H按的用家,需要考慮的是兩項利率指標,一是基本實際利率,即「H+_%」的公式,另一個則是封頂利率,即「P-_%」的公式。如果是低息環境,HIBOR低水,利率不會急升至觸及封頂利率。 轉按的原理是由一套按揭計劃,轉換為另一種按揭計劃,一般業主為套取回贈,即使新一家按揭計劃無升跌,照樣會「平手轉按」。不過,如果新一套按揭的細節有變,例如以P按計算的H按封頂位較舊有為高,那麼如果遇有按息急升,或是遇上香港銀行加息,那麼長遠而言,仍然會要支付較貴的利息。 假若當初轉按時現金回贈較低,即使再加上mortgage link可為部分資金套取利息,亦可能得不償失。

  • 避免轉按中招方法

    要避免轉按中招,就要小心計數,平衡各項利率、現金回贈、手續費以及罰息期等資料,再預設經濟環境變動下的狀況,再權衡是否要轉按。

居屋能否轉按?

如要為居屋轉按,則要留意是「已補地價居屋」,或是「未補地價居屋」。如果未補地價,則不能隨意轉按,而必須要以書面向房署提交理由,徵得房署同意,才可以轉按。轉按的條件是不能拉長供款年期,亦不能增加貸款額,亦不能套現。在如此多重限制下,較有著數的是能獲得回贈,以及獲得較低的利率水平。


至於「已補地價居屋」,則已屬一般自由市場物業,因此轉按方式與一般私人物業相同。

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常見問題

Mortgage Link 戶口的用途是什麼?

轉按時,銀行亦會提供Mortgage Link,即「按揭掛勾戶口」,為活期存款戶口,利率與轉按者的按揭利率相同,可以存入一定程度上限的資金,以套取利息抵消供款支出。如果轉按純粹是為了賺取回贈,多出的資金未見有明確投資方向,Mortgage Link可算是一種基本的對沖機制。

另外,若按揭申請人過往為物業承造按揭時,未有獲得Mortgage Link戶口,而轉按後能提供,亦可以視為是好處之一。

轉按與加息/減息是否有關?

不論任何按揭計劃,也與利率水平有關,包括轉按在內,亦自然需要留意利率狀況,而利率水平亦會與銀行現金回贈水平有關。

轉按申請人亦要留意較長遠的經濟及利率趨勢,例如早兩年加息期內,美國及香港利率持續呈現升軌。那麼即使過了罰息期,亦可先不用急於轉按,而待利率穩定後,銀行提出更多回贈及優惠,甚至等利率回落後再轉按。

能否透過轉按令擔保人「轉名」/「甩名」?

如果當初是夫妻或是家屬聯名入市,卻另外因有置業需要,需要首置名額,而要騰出已聯名的人頭,市場上俗稱「甩名」。實際上,甩名與轉按是兩件事,只是過去樓市暢旺,申請人經常在甩名的同時轉按,令物業持有回恢首置客身份之外,順便獲得本文上述的轉按好處。

轉按與罰息期有何關係?

銀行會向轉按人士提供回贈,因此技術上只需要不斷轉按,銀行便需要不斷提供回贈,長遠下來會令銀行無利可圖。

因此,每承造一次按揭(不論新造或是轉按),銀行都會規定約二年至三年的「罰息期」。罰息期內不能轉按,否則需要按規定繳交罰息款項。款項則視乎「犯規」的時間點,由按揭額的1%至3%不等,並多須繳回原有的現金回贈。