定息按揭試驗計劃須知 2020

香港政府透過按揭證券公司推出「定息按揭試驗計劃」,為申請提供定息按揭,分別有10年期、15年期及20年期,各自規定息率為2.55%、2.65%及2.75%,而且選用此計劃的申請人無須通過壓力測試。此計劃是否樓主的救命稻草?一般置業人士是否應該考慮?

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定息按揭是什麼?

「定息按揭」顧名思義,就是在整個按揭計劃當中,不論任何情況,也以規定的利率作按揭供款。例如你選用最長20年期計劃,則其後20年的供款利率,也會是2.75%。

定息按揭與浮息差別在哪?意義何在?

現時香港銀行奉行的兩種按揭制度,包括以HIBOR為準的H按,與以最優惠利率 Prime rate 為準的P按,皆屬於「浮息按揭」,即利率會因情況變動。特別是H按,市面上的H按計劃絕大多數依據的「一個月HIBOR」水平其實每天都會變動,隨時會急增或突破「封頂位」。


定息按揭即以單一固定利率,完全撇除了相關風險。因此,利率普遍亦較高。

定息按揭的利率必然較高?

因為定息按揭計算了浮息按揭所面對的風險,所以利息必然會較風險更大的浮息按揭為高。如對比現時主要銀行的最優惠利率,實際利率約為2.5%;如果是H按,現時市面上普通水平為H+1.4%至+1.6%左右,以目前(8月30日)的一個月HIBOR為0.36計算,實際利率亦不到2%。可見定息按揭的利率確實較高。

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定息按揭有何好處?

既然定息按揭較現有的H按及P按為高,那麼為何政府仍透過按證推出較計劃?我們由制度的原理出發,可發現以下3大好處:

定息按揭 好處 一、毋須壓力測試 適合換樓客

政府於2019年10月施政報告中,解除了首置人士的「加3厘」壓力測試的硬性規定,但其他置業士人仍然需要壓力測試,包括有按揭在身的擔保人或是有樓在身的換樓客。

特別對於換樓客而言,對於物業會較有要求,現時香港的中價樓以及家庭戶,動輒已達800萬乃至近千萬元。由於不是首置,換樓客如選用銀行按揭,必須通過「加三厘」壓力測試,難免會力有不遞。如能負擔定息按揭的利息,則可以考慮沿此途經規避壓力測試的要求。

定息按揭 好處 二、迴避經濟環境風險

就目前按證的三種年期的利率2.55%、2.65%及2.75%而言,均稍高於現時的P按及H按封頂位的2.5%。不過,這是就當下的情況而言,定期按息最短年期為10年,亦即保證了未來10年的利率均為2.55%。

去年美國加息,銀行的P按曾一度升至2.625%,部分轉按或物業個案,更據報高近2.7%。雖然市場普遍預期短期內美國因疫情衝擊,不會重啟加息,但如果未來經濟遇有變局,而銀行調高最優惠利率,按息及H按封頂位同步急升,高於定息計劃,選用定息按揭的業主,則變相有賺。

定息按揭 好處 三、擺脫發展商二按

如果因為急於上車,早年曾選用發展商二按,數年後的今天發現「呼吸plan」極限已到,將要承擔動輒5%以上的貴息,急須轉按,而又未能通過銀行按揭的壓力測試,那麼按證的定息按揭,或許是一個選擇。

定息按揭缺點:

除上述息率較現時市場上的按揭計劃為高以外,定息按揭仍有以下數項缺點:

定息按揭 缺點 一、沒有回贈

由於提供定息按揭計劃的是按證公司,因此不論新造按揭或是轉按,也不會像銀行般,慣例提供一定程度的按揭回贈。換言之,選用定息按揭的申請人,既同時要承受貴息,亦同時沒有回贈可以「幫補」。

定息按揭 缺點 二、轉按沒有掛勾戶口

現時向銀行轉按,銀行多會提供一個「mortgage link」掛勾活期存款戶口,息率與按揭計劃相同,予申請人存入一定上限的資金(多為按揭額的一半),用以套取利率,抵消供款開支。

但如果選擇由按證提供的按揭,則未能提供此類戶口予業主,申請人難以抵消按息開支。

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常見問題

哪些銀行有提供定息按揭計劃?

目前已公布參與計劃的銀行如下:
  • 中國銀行(香港)有限公司
  • 創興銀行有限公司
  • 大新銀行有限公司
  • 中國工商銀行(亞洲)有限公司
  • 上海商業銀行有限公司
  • 渣打銀行(香港)有限公司
  • 東亞銀行有限公司
  • 定息按揭年期完結後,供款計劃會有何變化?

    如按揭年期完結後,供款人可自由決定,再次使用定息按揭或是浮息按揭。

    定息按揭的按揭額是否有上限?

    目前按證推出的定息供款計劃,按揭上限為1萬元。

    定息按揭計劃是否有「罰息期」?

    有。雖然按證的定息按揭並未設有現金回贈,但仍然設有類似銀行的「罰息期」條款:於第一年提前還款,罰款為還款額之3%;於第二年提前還款,罰款為還款額之2%;於第三年提前還款 ,罰款為還款額之1%。