壓力測試、按揭成數及按揭計算機 Q&A

政府於2019年放寬本港住宅物業按揭制度,包括撒銷首置客必須承造壓力測試的規定,並可透過按揭保險提升首置九成按揭樓價上限至HK$8,000,000,令首置人士能承造更高額度的按揭。然而,首置人士申請按揭時,其實仍須注意最新按揭成數規定,按揭保險、供款入息比率以及按揭利率等事項。MoneySmart現已推出2021最新的按揭計算機,加上詳細解說,助你籌劃更佳首置按揭預算!

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2021 香港住宅物業 最新按揭成數表

物業價值首次置業人士 最高按揭成數非首置人士 最高按揭成數
1000萬元80%80%
800萬元以上至900萬元以下80%至90% (貸款額上限720萬元)80%
600萬元以上至800萬元90%80%
450萬元以上至600萬元90%80%
400萬元以上至450萬元90%80%至90% (貸款額上限360萬元)
400萬元或以下90%90%

自2019年施政報告相關政策實施後,首置人士九成按揭可承造的最高樓價,即由400萬提高至800萬。非首置人士的八成按揭,亦由最高600萬,提高至800萬。不過,超過6成以上住宅物業按揭,仍然需要承造按揭保險。

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壓力測試是什麼?

過去香港政府為保持樓市穩定,而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制(點擊閱讀壓力測試全攻略),會以「加三厘假定利率」,計算供款人的入息,確定其供款與入息比率不高於60%(即在假設情況下,申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓)。

不過,在2019年度施政報告後,政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定,如申請人未能通過壓力測試,仍然可以透過支付較昂費的按揭保險,以通過按揭審查,承造按揭。

如果是非首置人士,則依然需要通過加三厘壓力測試。

首置人士毋須壓力測試, 供款入息比例又是什麼?

雖然政府取消了首置人士必須通過壓力測試的規定,但首置人士仍然需要符合「供款與入息比例」(Debt Servicing Ratio, DSR)不超出50%的規定。亦即,供款人每月按揭總供款,只能佔入息的一半。如你選擇的按揭計劃每月預計供款為$15,000,按揭申請人的總收入必須高於$30,000。

最優惠利率P按及H按分別

  • 最優惠利率按揭(P按)是什麼?

    最優惠利率(Prime rate)其實是銀行借出資金的「基準利率」。香港現今的最優惠利率並不統一,包括「5%」,及「5.25%」,前者俗稱「細P」,後者俗稱「大P」。

    須注意的是,「大P」/「細P」不等於「P按」,P按所指的,是依據最優惠利率所訂出的按揭計劃,例如現時大多數銀行提供的P按是「P-2.5%」,若提供該計劃的銀行沿用「細P」(5%)最優惠利率,實際計款利率亦即是2.5%。

  • 最優惠利率按揭(P按)與銀行同業拆息利率按揭(H按)有何不同?

    H按當中的「H」,即是銀行同業拆息利率(Hong Kong Inter-bank Offered Rate、簡單HIBOR),就銀行之間的資金狀況而得出,並每天由「香港銀行公會」公佈,有「隔夜」、「一星期」至「十二個月」之分。就香港住宅物業按揭而言,則普遍以「一個月」HIBOR為準。

    原理與「P按」相同,HIBOR利率不等於H按,「H按」是於HIBOR加上一個利率,如「H+1.1%」而得出實際按揭利率。如目前一個月HIBOR是0.9,「H+1.1%」即是2%。

  • 應選擇P按或是H按? 對壓力測試是否有影響?

    P按及H按最大的差別,在於利率計算機制上的不同。P按相對簡單直接,以銀行最優惠利率為基礎,實際利率隨最優惠利率的升降而變動,香港銀行的加減息則主要跟隨美國聯儲局基準利率,因此長期而言,變動較小較穩定。

    H按所依據的HIBOR則每天變動,在大環境資金充裕、利率低水的時期,供款減少;若銀行資金短缺,環球利率上息,則供款增加。不過,銀行為了方便計算,亦會提供一個以最優惠利率描述的「封頂位」,如「P-2.5%」作為按揭供款的鎖息上限,即最高供款利率,普遍與P按水平相若,即就算H按按息再高,亦與P按的最高平水相若。

    正因H按息率浮動難以計算壓測,所以銀行計算壓測時,會以上述的「封頂位」(或「鎖息上限」)以作計算。由於封頂位與P按相若,因此對於壓力測試影響其實不大。

    概括而言,難以論斷到底H按或P按較好。在HIBOR較低水如當下,H按實際按息甚少會高於2厘,若果是前兩年的加息周期,H按按息亦可高至與P按睇齊。一般會建議按揭人士定期監察按息與利率,甚至每三年左右更換按揭計劃,以減輕供樓負擔。

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按揭保險是什麼?

按揭保險由香港政府旗下的外匯基金成立,目的在於為高於6成以上的物業按揭提供部分貸款,分散銀行的資金風險。

因此,如果首置人士申請8成以至9成按揭,銀行名義上只會承擔樓價6成貸款,其餘貸款則由按揭保險公司提供。申請人需要根據按揭年期及按揭計劃,一次性或分期繳交按揭保費。

承造居屋按揭 是否需要壓力測試?

居屋單位因為有政府擔保,在擔保期內無須通過壓力測試。目前政府的「擔保期」普遍為30年,因此一手居屋新買家即使承造最高九成按揭,亦能完全豁免壓力測試。

不過,政府規定一手居屋必須使用P按作為供款利率,按揭年期最多為25年。銀行亦有可能要求按揭申請人符合「供款入息比率」不超過50%的限制。

壓力測試 常見問題

信用卡欠款或私人借貸會否影響壓力測試?

雖然按揭動輒長達25年至30年,但按揭申請人的每月供款,多半仍由萬餘元至數萬元不等,因此銀行為了確保申請人每月有足夠經濟能力準時還款,除入息以外,連信用卡的還款狀況也會考慮在內。

如果你固定「月清卡數」,信貸紀錄良好,那當然不用擔心,但如果申請按揭時仍有未清還的分期付款,銀行一般會連帶考慮在內,儘使不會計算全筆分期款項,仍可能以一定百分比乘以該款項,扣減申請人的每月入息,再檢視申請人在有卡數的情況下,是否能夠通過壓力測試。如果是其他需要分期清還的貸款,如私人貸款等,道理亦與信用卡款項相同,銀行甚至看待得更為嚴格。

因此一般建議,申請人在申請按揭前,須先檢視自己的財政狀況,最好先清還所有卡數及貸款,讓銀行對你的財政狀況更有信心。

壓力測試的入息是否會計算花紅?

在審核壓力測試時,銀行會計算花紅收入,普遍做法是將申請人過去兩年的花紅總收入,除以24個月,以平均審視申請人的每月入息,再提交予計算壓力測試。要留意的是,銀行會視乎行業及職業,去留意你的花紅是否每年或定期派發。如果你只有一年或更短時期的花紅,而且要加上花紅以後才能通過壓力測試,那麼銀行對你的按揭申請可能會處理得較為嚴謹,甚至不計算作為你的恆常收入。

如何透過擔保人通過壓力測試?

如果想置業,但收入又難以通過壓力測試,則可以嘗試透過「增加擔保人」。銀行會將擔保人的入息直接疊加在申請人的入息之上,如果你的收入是$20,000,擔保人收入是$15,000,那麼你申請按揭而提交予壓力測試的每月收入,將會為$35,000。

增加擔保人的限制及代價則是,擔保人必須可證明是按揭申請人的近親,如父母、兄弟姊妹。未婚伴侶亦可以嘗試申請作為擔保人,但銀行會較嚴格審核及較難通過。

其次,如果擔保人申請成功,那麼擔保人本人的信貸紀錄上將會「背負」一項樓宇按揭,因此如果想要另外申請按揭,按揭成數上限10%,即在不申請按保的情況下,只能承造5成按揭;而擔保人不論是供款及入息比例或是壓力測試,上限均會下調10%,即DSR基本每個月供款不可多於入息的40%,而「加三厘」後則不可多於50%,較一般情況更為嚴格。