按揭比較2020: 一覽新造按揭成數, 最優惠利率, 每月還款額及現金回贈

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樓宇按揭是甚麼?

樓宇按揭是有抵押貸款或金融期權的一種,如借貸人未能如期清還按揭,銀行或財務機構有權收回物業。按揭申請人應按自己的財務狀況,選擇出最適合和最優惠的按揭方案。申請人不妨利用MoneySmart免費銀行估價及申請按揭服務,於短時間內比較市面上不同的按揭計劃,並一次過向多間銀行申請按揭,最快可於9個工作天內知道結果,另享高達1.5%額外回贈!

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由2020年6月26日至7月31日,經MoneySmart成功申請按揭,並於2020年10月31日或之前成功提取按揭貸款滿指定金額,即可獲得獨家禮物獎賞!禮物數量有限,送完即止。

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    H/P按浮息按揭

    P按根據各大銀行的「最優惠利率」而定,跟隨美國聯儲局聯邦基金利率調整週期而下調或上揚。H (HIBOR),即「香港銀行同業拆息」,由銀行體系以每日調整的息口,多以一個月為準。H按受銀行體系結餘影響,因此出現的波幅較大,息率可於短時間內下滑或上升。如果在銀行體系結餘充足和銀行拆息較低的情況下,即使H按的封頂位比P按高,H按仍然比較優惠。但如果HIBOR持續上升,H按貸款人有可能以封頂位利率供款。如想減低供款,就可考慮轉按做新的H按或P按。兩者均會有波幅,按揭計劃的利率並非永遠固定。

    銀行按揭比較-H按Hibor利率

    銀行按揭種類H按HIBOR利率
    恒生H按計劃H+1.24
    滙豐HSBC新造和轉按H按計劃H+1.24
    渣打新造和轉按H按計劃H+1.24
    中銀BOC轉按H按計劃按揭H+1.235-H+1.245不等
    東亞BEA新造和轉按H按計劃H+1.24

    銀行按揭比較-P按最優惠利率

    銀行 按揭種類P按利率
    恒生新造和轉按P按計劃2.375%
    滙豐HSBC 新造和轉按P按計劃按揭2.5%
    渣打 新造和轉按P按計劃2.375%
    中銀BOC 新造和轉按P按計劃2.375%
    東亞BEA 新造和轉按P按計劃2.375-2.475%

    按揭須知

    按揭成數

    按揭成數即貸款額與樓價的比例(按揭成數=貸款額/樓價總額),銀行按揭成數一般由60%-90%不等。如按揭申請人所購入的物業為HK$8,000,000,所申請的按揭貸款額為HK$6,000,000,按揭成數為75%。在政府最新公佈的2019年施政報告中,政府推出措施放寬首置人士承造9成按揭的樓價上限至HK$8,000,000(原來的上限為HK$4,000,000)。承造8成按揭的樓價上限亦由HK$8.000,000放寬至HK$10,000,000。

    按揭保險

    雖然隨住政府最新公佈的2019年施政報告的政策,按揭成數有所提升,但私人住宅的銀行按揭成數上限只有6成。如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數,就需要先購買按揭保險。各大銀行均有推出相關按揭保險計劃,讓按揭申請人最高可借樓價9成的按揭貸款。按揭保費以貸款額計算,申請人可選擇一次過支付,亦可將保費計算在貸款額內,分期付款。但申請人要留意高達樓價9成按揭計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業,而且只適用於自住的物業。

    壓力測試

    金管局規定銀行須為按揭申請人進行壓力測試,並根據測試結果,審批或拒絕按揭貸款的申請。現時壓力測試的要求規定,按揭申請人每月供款不可高於家庭收入的5成;如按揭息口上升3厘,申請人的每月供款不可高於家庭收入的6成。壓力測試亦適於二按,即一、二按的供款總和。不過,隨住政府最新公佈的2019年施政報告的政策,首置人士即使未能通過壓力測試,亦有機會可獲批以HK$8,000,000樓價為上限的九成按揭。

    按揭擔保人

    不少準業主無法通過壓力測試,需借助「擔保人」提高借貸能力才能成功申請按揭上車。擔保人需為申請人的近親,如父母或兄弟姊妹。以月入HK$20,000的陳小姐為例,她打算以8成按揭入市,月供HK$15,000,但壓力測試要求她的月入至少有HK$30,000。由於陳小姐無法通過壓力測試,需借助一位月入有HK$15,000的按揭擔保人才可通過測試,惟擔保人將來申請按揭時的入息會有影響,會以減10%計算。

    物業類型與按揭

    物業類型接受其按揭的銀行注意事項
    村屋滙豐/中銀/東亞/恒生/渣打需睇樓、查看路權或圖則
    居屋/綠置居滙豐/東亞/恒生/渣打需遞交房處信件
    公屋 滙豐/東亞/恒生需遞交房處信件
    一手樓滙豐/中銀/東亞/恒生/渣打1,000萬以上: 60%; 1,000萬以下: 最高90%
    二手樓滙豐/中銀/東亞/恒生/渣打1,000萬以上: 60%; 1,000萬以下: 最高90%
    商業大廈/ 工商鋪滙豐/中銀/東亞/恒生/渣打最高50%
    車位滙豐/中銀/東亞/恒生/渣打首個車位最高50%; 第二個車位最高40%

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    申請按揭指南 2020

    對申請按揭仍有疑問?我們為你解答所有關於按揭成數、壓力測試、轉按、按揭保險、首置等等有關問題,讓你輕鬆了解及找到更好的按揭計劃!

    常見問題

    罰息期是甚麼?

    為了保障銀行的收入,若按揭借貸人在罰息期期間(通常即於提取借貸後的1-3年內)提早償還全部或部份按揭貸款,銀行都會向借款人收取手續費。最常見的罰息期為兩至三年。舉例說,如以三年罰息期為例,假設首年提早償還貸款需支付3%貸款額為手續費,第二年需支付2%貸款額為手續費,第三年需支付1%貸款額為手續費,更需退回現金回贈優惠 。近年不少業主會將物業轉按,以賺取轉按優惠,爭取更好的利率,但於罰息期內轉按或換樓,就會大大增加按揭成本。

    罰息期內換樓需罰息嗎?

    某些銀行,如貸款人在罰息期內賣樓,雖會被罰息,但如賣樓一段時間內再買新樓,如在同一銀行承做按揭,如先被罰息的舊按揭可獲全數退回,而新做按揭亦可享現金回贈。雖然新做按揭的現金回贈未必能全數賺盡,但整體不會虧本。如一賣一買是同時進行,舊按揭甚至不用被罰息。

    部份還款需罰息嗎?

    會。如借貸人於罰息期內提早償還按揭貸款,即使只是部分,亦需向銀行繳交手續費。假設部份還款額為HK$200,000,貸款銀行為滙豐,假設未過罰息期,部份還款罰息率是當日申請貸款時的現金回贈率,假設為1.5%,即部份還款罰息 =HK$200,000 x 1.5%= $3000。借貸人要留意部份還款罰息是以每次還款計算。

    現時按揭成數的上限是什麼?

    香港政府及金管局的規定下,物業按揭上限由物業價值而定,由90%至50%不定。一手物業價值由發展商決定,二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申論不同按揭,或有機會需要按揭擔保人。

    銀行會就我的按揭申請查閱我的信貸評級記錄嗎?

    會。銀行會查閱你的信貸紀錄及信貨評級,詳細研究信用卡及各項貸款的負債情況後,才會決定對你批核的按揭金額及利率等等。

    什麼是按揭保險?

    如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數,就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃,保費以貸款額計算,可一次過支付,或計算在貸款額內分期付款。但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。

    什麼是發展商二按?

    由於按揭保險只適用於HK$10,000,000以下的物業,二按可視為按保險替代。二按由各大地產商及旗下財務公司提供的按揭貸款,不受金管局所監管,成數較銀行寬鬆,但利率可較銀行高出逾一倍。

    什麼是轉按/加按?

    轉按/加按屬樓宇按揭的一種,已擁有物業資產的業主,將原先已抵押給銀行或財務公司的物業按揭,再次向銀行申請新造按揭,以節省利息支出、套現、獲取轉按回贈或爭取更優惠利率等。

    銀行會否提供按揭以外的優惠及服務?

  • 現金回贈:銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈,根據香港金管局指引,超過1%的按揭回贈,需要於貸款額中扣減。
  • 存款掛勾按揭戶口:部份H按用戶可經由銀行提供的「Mortgage Link」戶口,存入具一定限額的按揭貸款,經由與按揭利率相同的息口,對沖利息支出,或是應對加息後的增加供款。
  • 向MoneySmart查詢按揭詳情會收取費用嗎?MoneySmart又如何賺取收入?

    MoneySmart是銀行產品網上格價平台,不會向消費者收取手續費,更會為用戶提供各種不同的優惠,如客戶經MoneySmart成功申請按揭,我們會向有關銀行收取服務費。

    為什麼銀行會驗樓?

    申請按揭時,銀行或會要求驗樓,主要是確認物業沒有結構性改動。如被發現單位被改建成劏房或有僭建,銀行並不會批出按揭,即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。

    MoneySmart按揭獨家優惠獎賞 條款及細則

    1. 優惠推廣日期為2020年6月26日至2020年7月31日 (包括首尾兩日)。
    2. 按揭申請必須於2020年6月26日至2020年7月31日 (包括首尾兩日) 內完成提交,並於2020年10月31日或之前成功提取按揭貸款。
    3. 於優惠期內成功提交申請按揭,並在指定日期或之前成功提取指定按揭金額,可獲禮品一份:
      • 按揭金額400萬元或以上禮品 (三選一):
      • Apple Watch Series 5 (參考零售價HK$3,199)
      • 任天堂Switch遊戲機 (參考零售價HK$2,340)
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      • 按揭金額100萬元至400萬元以下禮品 (三選一):
      • IRIS OHYAMA FAC3超輕量除塵蟎吸塵器 (參考零售價HK$998)
      • Bose SoundLink Micro無線藍芽喇叭 (參考零售價HK$999)
      • BRUNO 多功能電熱鍋紅色BOE021-RD (參考零售價HK$998)
    4. 禮物數量有限,送完即止。如申請者欲領取的禮品已經送完,可在同一按揭金額級別的其餘兩款禮品之中,選擇其中之一。
    5. 經核實後,合資格申請者將收到MoneySmart的WhatsApp通知,合資格申請者須回覆該訊息,選擇在指定時間內前往指定地點領取禮品。
    6. 領取禮品時須攜同合資格申請者的身份證以作核對。
    7. 如有任何爭議,MoneySmart保留最終決定權。
    8. 如有任何查詢,請電郵至[email protected]
    9. 客戶明白及接納所有禮品由MoneySmart提供。銀行毋須對該額外禮遇負上任何責任。如不合資格領獎,恕不另行通知。