轉按比較2020: 一覽轉按套現成數, 最優惠利率及轉按回贈

常見問題

罰息期是甚麼？

為了保障銀行的收入，若按揭借貸人在罰息期期間(通常即於提取借貸後的1-3年內)提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。最常見的罰息期為兩至三年。舉例說，如以三年罰息期為例，假設首年提早償還貸款需支付3%貸款額為手續費，第二年需支付2%貸款額為手續費，第三年需支付1%貸款額為手續費，更需退回現金回贈優惠 。近年不少業主會將物業轉按，以賺取轉按優惠，爭取更好的利率，但於罰息期內轉按或換樓，就會大大增加按揭成本。

罰息期內換樓需罰息嗎？

某些銀行，如貸款人在罰息期內賣樓，雖會被罰息，但如賣樓一段時間內再買新樓，如在同一銀行承做按揭，如先被罰息的舊按揭可獲全數退回，而新做按揭亦可享現金回贈。雖然新做按揭的現金回贈未必能全數賺盡，但整體不會虧本。如一賣一買是同時進行，舊按揭甚至不用被罰息。

部份還款需罰息嗎？

會。如借貸人於罰息期內提早償還按揭貸款，即使只是部分，亦需向銀行繳交手續費。假設部份還款額為HK$200,000，貸款銀行為滙豐，假設未過罰息期，部份還款罰息率是當日申請貸款時的現金回贈率，假設為1.5%，即部份還款罰息 =HK$200,000 x 1.5%= $3000。借貸人要留意部份還款罰息是以每次還款計算。

現時按揭成數的上限是什麼？

香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值而定，由90％至50％不定。一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申論不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。

銀行會就我的按揭申請查閱我的信貸評級記錄嗎？

會。銀行會查閱你的信貸紀錄及信貨評級，詳細研究信用卡及各項貸款的負債情況後，才會決定對你批核的按揭金額及利率等等。

什麼是按揭保險？

如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。

什麼是發展商二按？

由於按揭保險只適用於HK$10,000,000以下的物業，二按可視為按保險替代。二按由各大地產商及旗下財務公司提供的按揭貸款，不受金管局所監管，成數較銀行寬鬆，但利率可較銀行高出逾一倍。

什麼是轉按/加按？

轉按/加按屬樓宇按揭的一種，已擁有物業資產的業主，將原先已抵押給銀行或財務公司的物業按揭，再次向銀行申請新造按揭，以節省利息支出、套現、獲取轉按回贈或爭取更優惠利率等。

銀行會否提供按揭以外的優惠及服務？

現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。

存款掛勾按揭戶口：部份H按用戶可經由銀行提供的「Mortgage Link」戶口，存入具一定限額的按揭貸款，經由與按揭利率相同的息口，對沖利息支出，或是應對加息後的增加供款。

向MoneySmart查詢按揭詳情會收取費用嗎？MoneySmart又如何賺取收入？

MoneySmart是銀行產品網上格價平台，不會向消費者收取手續費，更會為用戶提供各種不同的優惠，如客戶經MoneySmart成功申請按揭，我們會向有關銀行收取服務費。

為什麼銀行會驗樓？

申請按揭時，銀行或會要求驗樓，主要是確認物業沒有結構性改動。如被發現單位被改建成劏房或有僭建，銀行並不會批出按揭，即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。